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商业与公司法
维州租金减免政策延长至3月15日! 澳大利亚维多利亚州在2022年2月1日新出台了关于商业租金减免的政策。该政策是基于2021年的租金减免条例并将其延长两个月至2022年3月15日。在本文,我们将为大家介绍2022年新条例的变化以及申请租金减免的注意事项。 维州2021年出台的商业租金减免政策的有效期于2022年1月15日截止。今年新推出的政策将从2022年1月16日开始有效,在2022年3月15日截止。和2021年的政策相同,符合条件的租客将有资格向房东申请租金减免。房东将有义务减少与租客营业额下降的比例成正比的租金,其中至少一半为免除,剩余部分为延期。(具体请参见往期文章“维州2021年最新租金减免政策今天出台”) 2022年的政策与2021年的最大的不同在于对租客条件的要求: 租客在2020/21年度的营业额没有超过1千万澳元。(2021年的政策则是要求营业额没有超过5千万澳元)换言之,能递交企业减少。 租客需在2022年1月16日或之前已开展业务; 营业额必须下降至少30%。大多数租客都需要用2022年一月份的营业额和2020年一月份的营业额来做对比。  a. 倘若有租客在2020年一月份停止营业了超过一周的时间,则需要使用2019年12月份和2021年十二月份的营业额来进行对比。 b. 倘若有租客在2020年一月份之后才开始营业,则需要使用从开始营业至2022年一月底每个月的平均营业额和2022年一月份的营业额来进行对比。 租客向房东申请租金减免的过程和2021年的政策相同。租客需要在政策有效期内(2022年3月15日之前)提交申请和相关证明。租金减免期会从2022年1月16日开始至2022年3月15日结束。 在2022年政策有效期内(2022年1月16日-2022年3月15日),按照条例要求申请了租金减免的租客将会受到政策的保护,也就是说如果租客持续支付营业额下降比例之外的租金,则不会违反租约。比如,如果营业额下降的比例为40%,那么租客仍然需要支付60%的租金才不会视为违反租约。 注意!! 租客必须以书面形式申请减租并确保与房东以书面形式达成协议。 我们有客户在和房东口头达成协议后按时支付被减免之后的租金,房东却在很长一段时间后反口不承认任何口头协议,租客被房东告上法庭索要全额租金。 租客请一定确保任何和房东达成的租金减免的协议呈书面形式。 即使租客和房东仍然在协商2022年1月15日之前的租金减免,我们还是建议符合条件的租客尽快递交一个新申请。 如果租客在2020年或者2021年的政策下成功申请了租金减免并且还未支付被延期的租金,而且该租客又重新在 2022年的政策下申请了租金减免,那么已经被延期的租金可以继续被延期到2022年3月15日之后再进行支付。 结语 如有其他疑问,欢迎咨询我们经验丰富的律师。 *以上内容为富文律师行Fumens Lawyers原创内容,版权归原作者所有,未经授权,严禁转载。* 长按二维码联系我们客服 免责声明 此文章只是作为一般性信息的参考并不适用于阅读者的个案。阅读者不应在没有咨询任何澳洲持牌律师的建议之下, 依赖本文信息而做出任何的法律决定。富文律师行在此声明,参考此文章的阅读者并不构成委托人关系,所以富文律师行也不承担任何因依赖本文而导致的任何损失。 富文团队 Wendy Wang 首席律师 Jun Wu 精英律师 Hao Qian 精英律师 Fumens Lawyers 富文律师行 致电:03 9590 6808    传真:  03 8080 3247 邮箱:[email protected] 官网:www.fumens.com.au 往期回顾 维州2021年最新租金减免政策今天出台 在澳洲,雇主如何避免非法解雇员工?什么又是合理裁员?(上) Windfall...
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客户小李几个月前收到了一封来自澳大利亚税务局(ATO)的信,内容是关于他之前公司没有支付的养老金几十万。小李只在公司清算前最后十天被任命为董事,却被要求承担这笔债务的连带责任。这对他来说简直是晴天霹雳。这到底是怎么回事呢?成为董事怎么做才不会或者避免承担这个债务呢? 首先,根据澳洲养老金法律,董事有可能需要对公司未支付的养老金承担个人责任。所以我们这里需要反驳ATO, 说做为董事可以证明自己已经采取了所有合理步骤确保公司履行义务,那么就有可能把脏水洗掉。 其次,小李需要挺起胸膛给ATO说他是在未支付养老金期间的最后十天被任命为董事。这意味着他没有足够的时间去影响公司的财务决策或纠正问题。 还有小李在得知公司未支付养老金的21天内,小李已经有邮件作为证据与财务经理沟通,并马上决定让公司加入自愿托管,试图尽快解决问题。 尽管如此,ATO 的信小李还是要处理,小李现在依然被要求承担这笔债务,这对他来说无疑是一次沉重的打击。通过这个例子,我们可以看到,哪怕你只是短暂地担任董事,依然可能面临巨大的法律风险。你可能好心帮朋友救急成为董事,但是当你面临连带责任或者债务的时候朋友却不一定能够救你,这个时候只有专业的律师能够帮你了! 这边提醒一下大家,担任董事虽然是好事,但是风险也相应存在,建议在答应前一定要找商业律师进行尽职调查,了解公司财务状况,否则一不小心就像小李一样变成背锅侠。就像你租房子前会仔细检查房子一样,确保没有隐藏的风险。 如果发现公司有问题后必须迅速采取行动,比如和公司财务沟通或启动法律程序,越早处理,损失越小,风险也越小。 通过小李的故事,我们可以看到,成为公司董事不仅仅是一个头衔,更是一个重大的责任。在最后一刻接任董事,可能会给自己带来无法预料的法律风险。因此,大家一定要谨慎决策,确保自己了解所有潜在的责任和义务再做决定。  
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创业开一家店最重要的支出就是租金了,商业租约和住宅租约差别非常大,金额也高,一旦违约,就可能面临大笔金钱损失。 一份商业租约中需要洽谈有三点注意事项,希望我们华人朋友在澳洲做生意能够心中有数,少走弯路。 1. 商业租金 起始租金是比较核心的内容,一般就是按照市场价来定,所以通常也会比较难跟房东进行讨价还价,双方同意这个金额后会在租约中写明,所以签约前需检查租约中写的金额是否就是已经同意的金额。 2. 租金增长比例 租金增长比例是一个可以谈的地方,如果之前提议5%,可以试着向下谈一点,但是也要做一下附近的调查,可以尝试去旁边的商铺聊天,知彼知己,好的地点租金会比较难谈的,如果差一些的地点可以试着下降1-2个百分点。 3. 租金增长方式 租金的增长方式也是可以谈的内容的。每种的优点和缺点也都比较明显。租金调整常见的三种方式,第一个呢是CPI review,就是消费者价格指数。这种调整方式的优点在于考虑了当前的经济情况,增长率大致上会与市场通货膨胀的变化相符合。然而,经济的变化具有不确定性,因此租客很难在签署租约时就确定之后的具体租金增长率,也难以准确规划自己的预算。第二个是fixed percentage increase review也就是按固定的利率增长。固定增长利率会明确在租约中体现,在签署租约时便能知道后续租金增长率。但是缺点就是无法根据未来的市场经济变化做出调整。第三种方式是market review,也就是按当时市场价格来确定租金。这种方法考虑了实时的租赁市场情况,得出的价格相对较为公平。然而,缺点在于委托估价师可能耗时且费用较高。 关于租金,如果还有什么疑问,可以咨询专业律师。
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很多客户想要做生意但是又怕踩坑,除了租金的问题外,签合同还有哪些一定要心中有数呢? 第一 物业支出 Outgoings 是租约中除了租金本身,涉及到钱的问题最重的一部分了。如果房东能够同意承担物业支出,或是gross rental租金已包含物业支出,那是最好不过了,如果不能,就要搞搞清楚Outgoings具体内容到底包含哪一些,如果自己很难明白,找专业的商业律师看看合同是很重要的,千万不要想当然,忽略这个费用,它可以多到让你怀疑人生! 第二 租约时长 如果你是澳洲第一次创业,不知道未来的生意经营会到什么程度,那么你要尽量避免签一个时间过长的,但反之,如果你在装修和其他方面都花了很多钱,也想着要多做几年生意的话,那么你会想要锁定一个长一点的租期,那这个租期要怎么取舍,最常见的解决方法就是和房东谈续租权! 第三 免租期 如果你租的地方是一个毛胚房要装修的,或者是一个改变原来房子的用途要重新装修的,那么可以和房东谈谈看看能不能给你一个免租期,如果房东同意了,那么你也要注意刚才谈到的第一点Outgoings物业支出在免租期内是免还是不免呢? 关于商业租约要注意的点很多,我们建议做生意签商业租赁合同前一定一定要让专业律师帮你把把关,事前三思让你会少一些事后三省。
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2017年新洲的一个真实案例,由于把ABN和ACN号码填错了,2000多万的抵押权益泡汤了!案子的背景是公司A向公司B租用一台矿石破碎和筛分设备,本来公司A只要针对机器正常注册抵押权人的权益就可以在公司B清算的时候把拿走,但由于公司A的员工在填写破产权的时候把ABN和ACN搞混了,最终导致公司A的抵押权申请无效,损失针对机器多达两千多万的抵押权。 ABN和ACN到底是什么呢? ACN全称是澳大利亚公司号码,由澳大利亚证券投资委员会ASIC给出,需输入一家公司的身份证号码,用来填补公司。而ABN是澳大利亚商业号码,所有的生意经营都是由公司或者是个体户经营会需要持有大部分,情况用于跟澳洲税局办理税务。平时我们买菜买包的收据都会有合法的 ABN 号码。 这种 ACN 和 ABN 应用在近年来越来越流行的家庭信托中出现,但是却很容易导致混乱。 家庭信托家庭信托在法律概念中并不属于法人或公司,而只是一个架构,需要一个人或公司设立信托管理人/受托人来操作,所以自然而然的因为家庭信托不是公司,他也不会获得一组ACN公司号码。但如果你的家庭信托今天涉及到经营一个业务,那它会需要一个商业号码ABN。 那问题来了,今天你的家庭信托由一家公司来管理,在签文件的时候你应该用公司的ACN还是家庭信托的ABN? 简单来说,只要是为了家庭信托而签署的文件,合同都应该最好是信托名称和信托的ABN。如果只写了公司的ACN,那这份合同有可能会被认为是用公司名义签名,是代表家庭信托签名。 不要小看一个英文字母能够带来的法律问题。很多时候法律纠纷就是因为片言只语而引起。如果你的情况,可以咨询专业律师,避免这么不留神,损失更多。
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最近有越来越多的一些家庭手作的食物生意,比如说我们在小红书上发现了很多手作低卡糕点,家庭制作的广东点心,还有家庭生产的宠物食品等等,家庭食物生意买卖有很多优势,不仅让您能够自由地安排工作时间,而且所需的启动资金和运营成本较低,您还可以在家中利用厨房和设备开始生产,也不需要支付高昂的租金。 但是您有没有想过,经营这样的生意是否合乎法律上要求的食品安全和卫生标准呢? 首先,您是需要从当地市政府那边拿到食物生意的注册牌照的,市政府会视乎您将会经营的食物类别,还有您家里的厨房是否符合标准。您可能需要跟多个市政府部门讨论,包括planning department,building department等等。市政府的planning department会考虑到您房子产权上的限制,停车位,对邻居的影响,广告牌摆放等因素;而building department会针对您将要经营的食物生意类别,考虑您是否需要对您的房子进行结构性的改造;也要考虑是否需要安装隔油池,以及联系环境健康部门等等。 其次,处理食物的人是需要有相关的技能和知识的,通常而言,一般的家庭食物生意都是低风险的食物处理,所以food safety program和food supervisor有可能是不需要的,但是最低限度上,您也是需要完成一些记录的,并且保存好这些记录以供市政府官员抽查。 根据市政府官员的指示,您家里的生产食物的存储食物也是有讲究的,比如说,您应该使用食物等级的储存盒并且使用可以密封的盖子去存放食物原材料和做好的食物,在厨房里面备有急救箱,以及使用适合的温度计以便储存和准备食物,厨房里是严禁吸烟和禁止宠物和孩子进入的,个人的物品也不应该存放在准备食物和储存食物的空间里,并且对食物的运输也是有严格的设备要求的。再者,对于食物的标签也是有严格的要求的,您需要以英语标出食物名称、原料的名称及比例、过敏原信息、到期日等等。 如果您有任何关于设立小生意的疑问,您可以联系专业商业律师更详细地给您提供生意买卖上的建议。
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我们听说过有这样一个事情,卖家和买家已经签好了合同,买家却在签好合同后反悔了,理由是卖家没有及时提供52号会计文件。那么52号文件是什么呢?为什么未及时提供这份文件会有这么严重的后果呢?今天富文带大家来探究一下。   52号文件的英文全称是 “Section 52 – statement by a vendor of a small business”,指是卖家在买卖小生意时需要向买家提供的声明,这份文件要求的出处是Estate Agents (General, Accounts and Audit) Regulations 2018的第52条。首先我们需要明确的是,哪些人需要提供这份文件?如果您的生意总价值是在$450,000.00以下,则通常来说,您需要提供这份文件。除非您的生意有有效的酒牌,您可能可以获得豁免。   然后您可能会问,这份文件通常由谁准备呢?文件里一般有哪些内容呢? 第 52 条必须包括《the Estate Agents (General, Accounts and Audit) Regulations 2018》附表 1 中列出的表格 2 文件中的所有内容,比如生意信息(Business information Section)和卖家生意运营报告(Vendor’s Business Operating Report)。其中,卖家生意运营报告特别重要,因为它必须包含该生意在当前及前两年的财务信息。因此通常这份52号文件是由卖家会计准备的,卖家审阅无误后才会提交给买家。   那如果卖家不提交这份文件或者提供了错误的信息给买家,会有什么后果呢? 像上面说的那样,如果您的生意总价值是在$450,000.00,并且也不满足有酒牌的豁免情况,作为卖家您需要提供这份文件给买家的。如果卖家未提供这份文件,或者提供的信息不实,并且此时买家还未接手生意、生意买卖也还未完成,则买方有权在签署后三个月内主张合同无效。买方在此前给卖家付过的款项和定金将都会被要求退还并终止合同。买家还有可能走法庭诉讼程序,向法院提出申请要求卖家退款。如果买家已经接手生意完成生意买卖交割,那么取决于具体情况,买家还有可能会主张卖家的行为构成误导或欺诈行为来要求卖家赔偿。   因此这份52号文件是非常重要的。如果您对于生意买卖有任何疑问,建议您咨询律师。富文商业律师将为您提供专业的律师建议及法律服务。
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揭秘澳洲店铺3种租金涨幅 – Fumens Lawyers – 澳洲开店创业 华人老板们想在澳洲开店创业,商业租赁合同可不能马虎乱签,否则分分钟踩坑损失好多钱,甚至未来几年租金增长后,生意再红火也等于房东打工啦! 今天就花2分钟带大家搞明白澳洲店铺租金的3大增涨方式,手把手教你如何避坑! PART ONE 三大增涨方式 – Three major ways to increase –  1 固定增涨 第一种租金增涨方式就是固定增涨。它要求房东和租户双方一致同意某个涨幅百分比, 比如说每年按照5%的增长比例调整租金,这时候你也能对未来几年的支出做到心中有数。 2 CPI消费者物价指数 第二种是根据CPI消费者物价指数定价;这种方式会让租金随着CPI的变化上涨或下降,以前房东不喜欢按CPI增长调整租金,现在是租客讨厌用CPI。主要原因都藏在这张表里: 你看,前几年CPI只有2% 现在却高达7%、8% 这里要敲重点啦,每个州的首府城市以及行业的通胀率其实是不一样的。所以如果合同不写清楚,就很容易起纠纷。 3 市场情况 第三,根据市场情况来确定租金的增长或下调。如果零售租赁法不适用于某些租约,房东可以在租约中添加条款,限制市场租金不得低于上一年的租金。所以了解零售租赁法的适用性、仔细审查租约条款非常重要。 通常情况下,市场租金的具体数额由房东合理提出,如果租户不同意,就需要在规定时间内提出异议。 双方无法达成共识的话就要一起出不少钱来委任独立的估价师。估价师的决定对双方都具有约束力,而且一般不能被推翻。所以,选择市场租金也存在一些风险。 总结 每年的调整方式也可以不一样,比如可以在现租期内以固定增涨然后在续租期开始后按照市场租金调整。 所以无论是房东和租客签新租约,还是租客接受别人的租约、房东买租赁物业,都需要好好了解租约中的条款、明确自己的权利和义务哦。 关于澳洲开店租约,也可以看看我们之前的文章哦,希望能让你在澳洲经商路上一路顺畅!了解更多详情, 请点击富文律师行. END  
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在你不知道这件事之前 别在澳洲做生意! OUR STORY / 澳洲华人老板必看 / 想在澳洲做生意,感觉自己什么都准备好了,只差坐等开张了?别急,赶紧检查一下自己有没有注册生意的名字! 别不当回事,不注册生意名 ,被罚款几千澳币还是小事,重则可能会让你之前的投资全部打水漂,甚至犯罪面临巨额罚款!今天富文小编就来给各位华人老板们好好聊聊这注册生意名,到底为啥那么重要,以及应该怎么做才能避免风险!为了你的赚钱路更顺利,赶紧点赞收藏往下看!   01   如果你是个体经营者,但不是用本人的姓名做生意,或者你的公司没有使用注册过的公司名,甚至没注册过名字却还在经营业务,那你可千万要小心了,这可是犯罪行为,最高会有将近6000澳币的罚款! 即使你是向别人买的生意,但是里面没有包含已经注册过的生意名字,那交割后你也不能使用这个生意名,也不能继续享有之前这个企业所建立的声誉和客户基础。这就比较惨了,一切从零开始,还要花费大量的人力、物力、财力、时间去重建品牌认知度和客户信任, 想想都血亏! 02   所以无论是白手起家刚开始做生意,还是跟别人买的生意,都要检查一下生意名字,如果没有注册过生意名,赶紧向政府部门申请注册,即使在国外,咱们也不能当冤大头呀!强烈建议各位小伙伴们在决定购买生意或注册你自己的生意名之前,咨询一下专业的律师,寻求专业法律意见,了解详细的注册流程,最好再做一些调查,确保你买的生意名字是卖家所注册的,或者是自己能够注册上的,提前做好充足的准备很重要! 03 结语 Y 注册生意名字不仅是法律义务,也是为你的企业打好坚实基础的重要一步,各位大老板们一定要重视、重视再重视。如果需要帮助, 请参阅: 商业法律师如果您需要任何帮助都欢迎随和我交流,别忘了关注我们,我们下期再见!   本篇文章来源于微信公众号: Fumens Lawyers 富文律师行
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澳洲华人创业 知道这三点少吃亏 之前有个新客户来咨询,他是188投资移民来澳洲创业,看中了咖啡店生意,签了合同交了定金却久久不能交割,真的把他愁的茶饭不思。一是着急生意不知道究竟什么时候才能开始,二是担心万一定金拿不回来怎么办? 今天富文小编来和各位华人朋友聊一聊,生意买卖中如何避免这种情况,保住自己的利益和钱?如果遇到生意交割不了,问题到底出现在哪里,又该怎么解决?创业的小伙伴们看过来,今天是满满的干货!欢迎点赞收藏备用。   富文小编要来敲黑板了,为了避免在生意买卖合同中吃亏,在您签署前,找一个专业的商业法律师审阅合同是非常有必要的,这个合同中至少要包含以下3点才会更有保障: 01 拿回定金的条件 合同中需要包含退出合同拿回定金需要什么样的条件。比如:合同中明确写明房东不同意转租,或是营业额没有达到一定数目的情况下买家有权可以退出合同拿回定金。 02 赔偿条例 如果卖家没有按照合同交割,会有什么其他的赔偿。好比说:合同中写明交割日期是不受限于任何先决条件的,卖家无理由拖延交割时间的情况下,卖家需要赔偿买家重新订货或安排装修的额外费用。 03 买家享有的权利 在合同条款中加入由于卖家原因而导致交割无法在规定的时间内完成,买家享有退出并拿回定金权利的明确规定。 结语 如今,你想做一个优秀的商人,需要懂得一些基本的法律常识。不管生意规模大小,都要不断学习,掌握足够多的商业法律常识,帮助您在商业场上更进一步! 当然就算再学习,关键时刻也比不得专业律师。如果在澳洲做生意的时候,一旦碰到任何可能遭受损失的情况,还是真诚建议您赶紧寻求法律意见,律师会根据您的实际情况,对症下药帮您解决实际问题。 本篇文章来源于微信公众号: Fumens Lawyers 富文律师行
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