澳大利亚政府宣布了一项重要政策：从2025年4月1日至2027年3月31日，外国投资者和临时居民将被禁止购买二手房。这一政策引发了广泛关注和讨论。本文将为您详细解读该政策的具体内容、适用范围及其对市场的影响。 一、政策适用范围：谁将受到影响？ 根据新政策，所有非澳洲公民的外国投资者，无论其身处何地，均不得购买二手房。其次，持有临时签证的居民（具体为以下三类人群）： 留学生（学生签证持有者） 工作签证持有者（如482签证） 打工度假签证（WHV）持有者 不受影响的群体包括： 澳洲公民（Citizens） 澳洲永久居民（PR持有者） 新西兰公民（持444签证者） 二、哪些房产类型受限？ 根据新政策，以下房产类型将受到限制： 二手房（已建房产）：完全禁止购买。 FIRB审批（外国投资审查委员会）：此前外国投资者可通过FIRB申请购买二手房，但新政策下，此类申请将不再获批。 仍可购买的房产类型包括： 全新房（New Builds）：包括新建的公寓、别墅等。 期房（Off-the-plan）：尚未建成或交付的房产。 空地（Vacant Land）：可用于自建房屋的土地。 政府此举 澳大利亚政府宣布了一项重要政策：从2025年4月1日至2027年3月31日，外国投资者和临时居民将被禁止购买二手房。这一政策引发了广泛关注和讨论。本文将为您详细解读该政策的具体内容、适用范围及其对市场的影响。 一、政策适用范围：谁将受到影响？ 根据新政策，所有非澳洲公民的外国投资者，无论其身处何地，均不得购买二手房。其次，持有临时签证的居民（具体为以下三类人群）： 留学生（学生签证持有者） 工作签证持有者（如482签证） 打工度假签证（WHV）持有者 不受影响的群体包括： 澳洲公民（Citizens） 澳洲永久居民（PR持有者） 新西兰公民（持444签证者） 二、哪些房产类型受限？ 根据新政策，以下房产类型将受到限制： 二手房（已建房产）：完全禁止购买。 FIRB审批（外国投资审查委员会）：此前外国投资者可通过FIRB申请购买二手房，但新政策下，此类申请将不再获批。 仍可购买的房产类型包括： 全新房（New Builds）：包括新建的公寓、别墅等。 期房（Off-the-plan）：尚未建成或交付的房产。 空地（Vacant Land）：可用于自建房屋的土地。 政府此举旨在鼓励外国投资者支持新房建设，而非与本地居民竞争二手房资源。 三、政策对市场的影响 二手房市场： 海外买家的减少可能导致部分地区的二手房价格降温。 本地买家（公民和PR持有者）将面临更少的竞争。 新房市场： 开发商将受益，更多海外买家可能转向新房和期房市场。 新房和期房的需求可能进一步增加。 临时居民和留学生： 购买房产的选择将大幅减少，仅限于新房、期房和空地。 二手房市场将完全不对其开放。 四、总结与建议 澳洲公民或永久居民：不受政策影响，可自由购买二手房或新房。 临时签证持有者或海外投资者：...Read More

购房是人生中的一项重大决策，而在澳大利亚购房，更是涉及到多个法律程序和规定。作为专业律师行，我们将从法律角度出发，为您详细解析2025年最新的澳洲买房流程及其法律要点，帮助您避免潜在法律风险，确保购房顺利进行。 第一步：选区（Choosing a Location） 购房前，首先要选择合适的区域。不同州和地区的房产法律、税费政策及政府补贴可能有所不同。法律方面，您需注意： •该区域是否有特殊的土地使用规定（Zoning Laws）和任何的土地限制（Covenant） • 未来开发规划是否会影响房价或居住环境。 • 海外买家是否受限于外国投资审查委员会（FIRB）的规定。 第二步：看房（Inspecting Properties） 在澳洲，看房通常包括开放日（Open House）和私人预约（Private Inspection）。从法律角度，建议您： •确保房产是否符合建筑法规（Building Code）。 •是否存在未获批准的改建或扩建。 •是否有物业管理费（Strata Fees）或隐藏费用。 第三步：贷款（确定预算 & 贷款法律要点） 买房前需明确预算，并与银行或贷款机构商讨贷款选项。在法律方面，需关注： •贷款合同（Loan Agreement）：包括利率、还款方式、提前还款条款等。 •贷款条件（Loan Conditions）：是否需要额外担保或贷款保险（LMI）。 •政府补贴（First Home Owner Grant）：首次购房者可能享有政府补贴，具体金额因州而异。 第四步：出OFFER和签合同（私售/拍卖/期房） 1. 私售（Private Sale） 在私售交易中，买卖双方通过谈判确定价格，买家表明购买意向并签署合约与32号文件，卖家接受后签署并交换合同（Contract of Sale）。 •冷静期（Cooling-off Period）：大多数州允许买家在签约后3-5天内反悔（但可能有违约金）。 •定金（Deposit）：一般为5%-10%，通常存入中介或律师的信托账户（Trust Account）。 2. 拍卖（Auction） 拍卖日当天，出价最高者需立即签订合同，且无冷静期。 • 法律风险：拍卖房产前，务必请律师审核合同，确保无隐藏条款或任何法律风险。 • 房贷批准：如果需要通过贷款购买房屋，建议提前获得贷款预批，因为拍卖房产签署的合约通常是无限制条款合约，买家必须按时完成交割。 3. 期房（Off-the-plan Purchase） 购买期房（楼花）时，买家需要格外注意： •        合同条款：涉及建设完成日期、日落条款日期、开发商责任等。 •        潜在风险：工期延误、市场波动可能影响房产最终价值。 第五步：聘请律师（Engaging a Property Lawyer） 无论通过哪种方式购房，律师在整个过程中至关重要。律师可以： •审查购房合同，确保您的权益不受损害。 •处理资金托管（Trust Account）和法律文书。 •代表您与卖方或代理人谈判条款。 第六步：房屋检查（Building Inspection & Pest Inspection） 买房前，建议进行专业房屋检查，以避免未来潜在的维修成本。常见法律问题包括： •结构性缺陷（Structural Defects）和虫害（Pest Issues）：这些问题可能影响房产价值。 •买家需要注意房产交易通常遵循...Read More

在澳洲，砍自家院子里的树可不是闹着玩的！乱砍树分分钟钱包里的钱就得“上交”给当地的市政厅（City Council）！大家在砍树钱一定了解澳洲树木的“地位”和砍树流程，特别是刚移民来澳洲的华人。 咱们澳洲的树木“牛”得很，墨尔本为了保护生态系统，每个Council都特别制定了关于植物保护的规定和政策，尤其是一些特定品种或者比较大的树都被纳入到政策保护范围里。举个例子，Kate家的树受政策保护，那么在砍树前她就要向Council提交书面申请表格，同时附上相应的文件。如果申请被批准，Kate才可以砍树。 乍一看这砍树流程好像挺简单，但“书面申请”这一环节真的是80%的人的吃亏点！但只要掌握好这三点，就能轻松避开： 第一，写清楚砍伐原因，比如是为了房屋改造还是防止树木对房屋造成破坏。 第二，附上树木的鉴定报告，这可以让你所在地的Council，或者植物专家也能为你提供证明。 第三，一定要等拿到Permit再砍树！如果没有Permit就动手，Council 可能就会向法院提出检控，到那时“高额罚款、补种树木、其他树的受损检查费等等这些惩罚”简直能压垮我们的钱包和心情！而且有的Council还特别挑剔，规定必须雇佣专业人员砍树才算合规，所以一定要看清当地规定再提前准备。 总而言之，砍之前要看看树是不是保护名单里，这一般能联系Council来帮忙鉴定。如果还是不能确定树的“身价”，专业律师的建议和植物专家的指导能让你不被Council诉讼赔钱气昏头！ 如果有建房和砍树的相关疑问，随时联系我们富文律师事务所给你建议。Read More

离婚前另一半却想偷偷卖掉房产转移资产？借的钱总要不回来，对方还想把抵押的房卖掉？在澳洲，“房屋封锁令”Caveat可能能帮你大忙，可以快速锁住对方的房产！特别适合需要追债或离婚的朋友们！主要有4类人需要： 第一类人是房屋买家。如果你作为买家和卖家签订了购房协议，那么你就拥有这个房子的caveatable interest。在房屋正式交割之前，你可以向土地局注册Caveat，它能确保交割期间没有其他人能够处理这各物业，你注册的这个CAVEAT会在房子过户给你的时候自动拿掉。 第二类是隐名贡献者。通俗地讲，这类人群常常在买房中有一定贡献，但房产证没有他们的名字。比如给家人支付部分首付款，或者帮助支付了房屋的部分贷款。那么在这种情况下，他们也享有caveatable interest。 第三类就是“债主”。如果你借钱给某人，而借款人同意以自己名下的某个房产作为抵押物或担保物，那么你就能在这块房产上注册Caveat。这样就能确保借款在没还清前，土地不会被卖掉或转让。 第四类是潜在继承人。通常情况下，当房屋的拥有人去世后，如果你对这个房屋享有继承权，你也可以注册Caveat来保护你的利益。 最后一类是其他总类合同的权利人。如果你跟房屋业主签订了某种合同，而且合同明确赋予你对这个房屋的caveatable interest，那么你可以在该房屋上注册Caveat。 除此之外还有很多情况，比如夫妻分居但没进行财产分割前，也会寻求律师的帮助来注册”房屋封锁令”Caveat”。注册Caveat需要满足一定的法律条件，而且你需要确保你的主张是合法、有根据的。通常律师都会建议大家提前准备好书面文件来证明caveatable interest，比如你和房屋业主的书面协议等等。 如果你对Caveat有任何问题，可以联系富文律师事务所，我们会根据大家的每一种情况给出最专业的建议！Read More

在澳洲买房子的小伙伴，如果要自己省钱审阅合同，重点看哪里，强调一下：自己审查合同肯定是有风险的，因为你不是专业人士，但是如果你愿意承担这些风险，这些地方你还是一定要注意： 首先就是PARTICULARS OF SALE这部分，这部分是填写了买卖双方的名字，各自律师的信息，物业地址和价格等等，这部分可以说是整份合同最重要的部分之一，比如说交割期限是多久，做为买家，如果你还等着卖家接受你的OFFER, 交割期限建议不要写固定的日期，最好写卖家接受OFFER之后的几个月内交割比较安全。 还有就是定金支付时间，如果是拍卖，一般是售价的10%。如果是私卖，你也可以按照自己的情况写比如签约的时候支付一部分，剩余部分定金是在几月几日前支付。一个常见的错误，就是比如你其实是需要1周的时间去支付定金，但是合约写的确是签约当天就需要支付定金了，这种情况，你如果没有当天支付定金，就算违约了。 如果需要subject to finance，需要在Loan的部分打上勾，并填写贷款机构和你所需要的贷款金额，最重要是贷款截止日。这个部分写清楚了你是需要在银行至少批给你多少钱的贷款的情况下才会买这个房子，如果银行批不出你需要的贷款金额或者拒绝了你的贷款申请，这里打了勾，你才能毫无损失的全身而退。 关于房屋检查和虫害检查，你也需要在对应的框框里面打勾，这样在签约后的14天内检查若发现重大结构或虫害问题，你才有有权取消合约。Read More

购置房产是人生的一项重要决定，特别是在法律环境复杂的澳洲。了解法律上的澳洲买房流程不仅能帮助您避免法律风险，还能确保整个购房过程的顺利进行。 在开始寻找理想的房产之前，明确您的需求和预算是首要步骤。此外，了解目标区域的房产市场及相关的法律法规也至关重要。这个初始准备工作可以通过咨询房产销售中介、财务顾问或者律师来获得相关的信息和建议。 一旦找到合适的房产，进行详尽的初步调查是必不可少的。其中包括查看房产的地理位置、房屋的状况、周边的环境及相关的法律条款，比如土地的相关限制和当地的市政费、税费结构等等。这个阶段，您可能需要请专业的律师或中介协助。 确定要购买后，您将与卖方签订房屋销售合约，该文件将明确双方的权利和义务，包括售价、交割时间等等。为接下来的购房流程提供法律支持。 很多买家在签署合约之后，进入尽职调查阶段，这是确认房产信息无误、并了解建筑质量、产权状态和任何可能的法律问题的关键步骤。这一步骤，您可能需要房屋检测师、建筑师以及律师的专业服务。但是建议在签署文件之前进行尽职调差，因为一旦合约完成签署，卖方一般不会同意进行修改任何条款，所以务必仔细审阅所有条款，必要时可求助于专业人士。 合约签署完成后，进入实际的购房交易阶段。这涉及到购房款项的支付、产权的法律转移登记等关键法律步骤。在此阶段，所有文件签署和资金付款都必须符合澳洲当地的法律规定。 目前澳洲各个州的房屋过户和产权登记基本都是通过PEXA交易平台网上进行完成交易，在您支付房屋款项的同时，将进行产权转移手续，确保产权证书正式转移登记到买方的名下。这一步通常需要律师或过户师的协助，以确保遵守所有必要的法律程序。 重要法律注意事项 FIRB 审批：如果您是海外投资者，购买房产之前需要获得澳大利亚外国投资审查委员会(FIRB)的批准。 印花税：根据州的不同，购房时需支付印花税的时间有所不同，海外买家可能需要支付额外的印花税。 合同条款：签订购房合同前，请确保了解合同中的“冷静期”和“日落条款”等重要关键法律条款。 如果在澳洲买房流程中有任何的疑问，欢迎随时与我们富文律所取得联系，我们有专业的人员替您答疑解惑。Read More

购买房产是一项重大投资，正确选择法律服务提供者对于保障您的权益至关重要。在维州，律师和过户师都能协助您完成房产交易，但他们的服务范围和专业能力有所不同。 背景和资格 律师：经过全面的法律教育和实践训练，通常需要4至5年时间来获得执业资格。他们掌握广泛的法律知识，可以处理各类法律事务。 过户师：专注于房产交易，通常通过短期课程（大约2年）获得认证，专业知识主要集中在房产过户流程。 服务内容 律师：不限于某个州，能够全澳洲范围内处理房产法律事务，包括但不限于合同审核、产权调查、商讨修改条款和完成交易等。他们还能处理交易过程中的法律争议，提供全面的法律解决方案。 过户师：主要负责房产的过户工作，包括准备和管理相关文件。通常，过户师的服务具有地域限制，不能跨州提供服务。 处理法律问题的能力 律师：能深入解析合同细节，识别并解决可能对客户不利的条款，还可在必要时代表客户出庭。 过户师：虽然能够处理常规的过户任务，但在遇到复杂法律问题甚至纠纷时，通常需要将案件转交给房产律师处理。 选择建议 对于大多数标准房产交易，都可以选择过户师或者律师。 如果交易涉及复杂的法律问题或可能引发争议，选择律师则更为妥当，以确保全面的法律保护和支持。 在决定谁来帮助您处理房产交易时，重要的是要考虑交易的复杂性和您对法律保护的需求。虽然律师的费用可能更高，但他们提供的全面服务可以帮助您避免潜在的法律风险，确保您的投资安全。Read More

购买房产作为一项长期投资，选择合适的物业尤为关键。在维州，大家可以通过Real Estate、Domain等著名网站搜寻理想的房产。 发现心仪房产后，您可联系销售中介查看物业，并索取销售合约（Contract of Sale）与32号文件（Vendor’s Statement）。为什么叫32号文件？是因为维州的Sale of Land Act 1962里第32条规定，卖方必须向买方提供一份包含特定信息的声明文件，简称为 ‘32号文件’。   收到文件后就可以联系中介签署文件，但在正式签署文件之前，强烈建议由律师进行审阅合约和32号文件。律师将详细检查文件内容和条款，并提供专业的建议，以保护买家的利益。 这里给提醒两点在购房过程中的重要注意事项： 您购买的房屋以签约当天的状况为准，请仔细检查房屋并记录房屋的现状，除非合约另有说明，否则现存的任何瑕疵均不会由卖方维修，换句话就是，您买的房屋看到是什么样子就是什么样子的。 许多买家误认为‘subject to inspection’条款指的是房屋检查发现问题后可以要求卖家进行维修或者撤销合约。实际上，此条款通常仅在验房报告上显示房屋存在重大结构问题时，才允许买家在约定时间内撤销合约。 签约时，您将支付定金，并约定具体的交割日期。   一旦卖家同意并签署了合约，中介会将交换后的签字合约发送给您的代表律师或过户师，随后，由律师进行准备过户所需的文件，如完成身份验证（VOI）、准备土地转让文件（Transfer of Land）和税务表格（Duties Form），同时计算印花税、注册费和尾款等。如果您将贷款购买，会由律师联系您的贷款银行提供银行要求的所需文件并安排交割事宜。 交割日当天，在指定的交割时间，代表律师将通过PEXA平台完成资金支付和文件注册，整个过程大约持续半个小时，过户程序完成后，律师会通知您交割已经结束，您可以联系中介领取钥匙。此外，律师还将负责通知当地市政府和水公司完成物业转名。 买家需要做的就是在交割后联系零售商开通电力、煤气和网络等服务。   我们富文律所拥有专业和经验丰富的律师团队，致力于为您提供高效、专业且优质的房产过户服务。 如需要了解更多关于澳洲买房流程的信息或寻求帮助，欢迎致电我们的办公室或通过微信联系我们。Read More

近年来，由于各种各样的原因，很多人都愿意在昆士兰州购买房产作为自住或者投资。不得不说，昆士兰州（尤其是布里斯班、黄金海岸）真的是个好地方，宜人的居住环境，可观的房产增值收益，以及未来的增值潜力，都让昆州成为了焦点。   近日，昆士兰州政府宣布了一个新的土地税政策，如果你考虑在昆士兰买房，或者你已经拥有了昆士兰的土地，并且你在其它州也拥有房产，土地的话，那么一定要跟着富文小助手好好了解一下昆士兰新的土地税政策哦！ 当前土地税政策 目前，昆州个人(不包括缺席者absentees) 的土地税门槛是$600,000澳元，而公司、信托和缺席者的土地税门槛是$350,000澳元。大家也只需要为你在昆士兰州拥有的土地缴税。   也就是说，现行政策下昆州不会把在昆州以外的土地计入昆州的土地税进行计算。   另外，现行的土地税豁免(包括主要居住地方及主要生产地方)将维持不变。昆士兰州增加的税务负担也不会影响其他州和地区应缴纳的任何税款。但是这一政策会随着新土地税政策而完全改变。 科普小讲堂  >>>> 缺席者Absentees 简单来说，澳洲PR或者citizen不是absentees, 但是新西兰公民是absentees，除非他们通常居住在澳大利亚。 作为外国人，如果满足6月30日前离开澳大利亚，或者在6月30日之前的财政年度内离开澳大利亚总共超过6个月，将会被认定为absentees。 如果是absentees，则不能申请家庭或主要生产豁免。如果您的土地总应税价值超过 $350,000 澳元，您必须在移居海外之日起 1 个月内通过完成absentees/居民身份声明。 土地税新政策 从2023年6月30日起，当计算昆士兰土地税时，将使用澳大利亚土地总价值。这包括在昆士兰州的应税土地和相关州际土地。其中，“相关州际土地”包括位于另一个州或领地的根据州际估价法估价的土地，并且不是被排除的州际土地。 澳大利亚土地总价值将用于决定: 1）是否已超过免税门槛； 2）适用于昆士兰州土地价值比例的土地税税率。 相关问题解答 Q1: 如果我只拥有昆士兰的房产，我需要做什么吗？土地税如何计算呢？ 如果你只拥有昆士兰的土地，那你不会受到这种变化的影响。你可以申请可用的豁免，如住宅(主要居住地)和主要生产豁免。这里，主要生产豁免包括政府用地、港务局用地、社团、俱乐部和协会用地。更加详细的信息将在2023年6月30日后提供。 举例说明：  2022年6月30日，小明仅在昆士兰州拥有价值$745,000澳元的土地。她的土地税是用个人税率计算的。 应课税土地价值: $745,000 土地税计算= $500 + (1cent × $145,000)= $500 + $1,450= $1,950 那么小明将会在2022-23财政年度收到$1,950澳元的评税通知书。 Q2: 如果我同时拥有昆士兰和其他州的土地，我需要做什么吗？ 如果在昆士兰和其他州或地区拥有土地，从2023年6月30日起，你需要在以下两个日期中较早的日期前完成自己的州际土地声明：   1）收到土地税评税通知书申报的三十天内； 2）在2023年10月31日前。   请注意，不遵守通知义务将构成犯罪。 那么如何完成这个土地所有权声明呢？ 你需要建立一个 QRO 在线帐户，并完成相应的申报，其中包括土地说明，价值和所有权的百分比。 Q3：如果我同时拥有昆士兰和其他州的土地，该怎么计算土地税呢？ 根据新政，应税土地总额的计算方式为： 昆士兰的应税土地总额和其他州的土地的法定价值，其中其他州的“法定价值”是由该州或地区的估价立法决定。它不包括被排除在外的土地(excluded land)。 科普小讲堂  >>>>  Excluded land 专属土地/被排除在外的土地 对于昆士兰州的土地，根据土地的所有权和使用情况，你可能有资格获得土地免税。...Read More

Windfall Gain Tax暴利税来袭， 你准备好了么？ 背景   2021年5月15日，维州政府在2021-2022的预算报告中正式宣布了将推行新的Windfall Gain Tax，即所谓的暴利税。新的法案Windfall Gains Tax and State Taxation and Other Acts Further Amendment Bill 2021已于近期提交议会讨论，这也意味着这一新税种距离实施更近了一步。   基于目前的法案内容，我们可以了解到关于这一新税种的基本信息。该税种主要针对由于重新分区（Rezone）导致土地价值上涨超过 100,000 澳币的土地，当增值部分在$100,000到$499,999之间时，税率为增值超过10万部分的62.5%，对于50万及以上的增值部分，税率为增值部分50%。而对于计算增值部分的基数则是以政府评估的Capital Improved Value为准，其他的第三方报告或者估价不予接受。 通俗点说，这个新税种就是针对于你买了土地，然后土地由于被政府重新分区而导致价格上涨而产生的利润。囤积土地，等待政府重新分区然后以待价值上升一直以来是大部分人投资的重点方向，尤其是对于专业的开发商。土地被重新分区后，你将有可能对土地进行拆分，限高也有可能从普通住宅的9米增加到更高，土地的使用性质也可能发生改变，比如允许建造商业房产或者公寓项目，土地价值将大幅增加。 1 土地分区基本介绍 目前的民用住宅土地分区主要分为以下几种： Low Density Residential Zone (LDRZ) 低密度住宅区 Mixed Use Zone (MUZ) 混合用途区  Township Zone (TZ) 乡镇区 Residential Growth Zone (RGZ) 住宅增长区 General Residential Zone (GRZ)...Read More