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房产与建筑法
购置房产是人生的一项重要决定,特别是在法律环境复杂的澳洲。了解法律上的澳洲买房流程不仅能帮助您避免法律风险,还能确保整个购房过程的顺利进行。 在开始寻找理想的房产之前,明确您的需求和预算是首要步骤。此外,了解目标区域的房产市场及相关的法律法规也至关重要。这个初始准备工作可以通过咨询房产销售中介、财务顾问或者律师来获得相关的信息和建议。 一旦找到合适的房产,进行详尽的初步调查是必不可少的。其中包括查看房产的地理位置、房屋的状况、周边的环境及相关的法律条款,比如土地的相关限制和当地的市政费、税费结构等等。这个阶段,您可能需要请专业的律师或中介协助。 确定要购买后,您将与卖方签订房屋销售合约,该文件将明确双方的权利和义务,包括售价、交割时间等等。为接下来的购房流程提供法律支持。 很多买家在签署合约之后,进入尽职调查阶段,这是确认房产信息无误、并了解建筑质量、产权状态和任何可能的法律问题的关键步骤。这一步骤,您可能需要房屋检测师、建筑师以及律师的专业服务。但是建议在签署文件之前进行尽职调差,因为一旦合约完成签署,卖方一般不会同意进行修改任何条款,所以务必仔细审阅所有条款,必要时可求助于专业人士。 合约签署完成后,进入实际的购房交易阶段。这涉及到购房款项的支付、产权的法律转移登记等关键法律步骤。在此阶段,所有文件签署和资金付款都必须符合澳洲当地的法律规定。 目前澳洲各个州的房屋过户和产权登记基本都是通过PEXA交易平台网上进行完成交易,在您支付房屋款项的同时,将进行产权转移手续,确保产权证书正式转移登记到买方的名下。这一步通常需要律师或过户师的协助,以确保遵守所有必要的法律程序。 重要法律注意事项 FIRB 审批:如果您是海外投资者,购买房产之前需要获得澳大利亚外国投资审查委员会(FIRB)的批准。 印花税:根据州的不同,购房时需支付印花税的时间有所不同,海外买家可能需要支付额外的印花税。 合同条款:签订购房合同前,请确保了解合同中的“冷静期”和“日落条款”等重要关键法律条款。 如果在澳洲买房流程中有任何的疑问,欢迎随时与我们富文律所取得联系,我们有专业的人员替您答疑解惑。
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近年来,由于各种各样的原因,很多人都愿意在昆士兰州购买房产作为自住或者投资。不得不说,昆士兰州(尤其是布里斯班、黄金海岸)真的是个好地方,宜人的居住环境,可观的房产增值收益,以及未来的增值潜力,都让昆州成为了焦点。   近日,昆士兰州政府宣布了一个新的土地税政策,如果你考虑在昆士兰买房,或者你已经拥有了昆士兰的土地,并且你在其它州也拥有房产,土地的话,那么一定要跟着富文小助手好好了解一下昆士兰新的土地税政策哦! 当前土地税政策 目前,昆州个人(不包括缺席者absentees) 的土地税门槛是$600,000澳元,而公司、信托和缺席者的土地税门槛是$350,000澳元。大家也只需要为你在昆士兰州拥有的土地缴税。   也就是说,现行政策下昆州不会把在昆州以外的土地计入昆州的土地税进行计算。   另外,现行的土地税豁免(包括主要居住地方及主要生产地方)将维持不变。昆士兰州增加的税务负担也不会影响其他州和地区应缴纳的任何税款。但是这一政策会随着新土地税政策而完全改变。 科普小讲堂  >>>> 缺席者Absentees 简单来说,澳洲PR或者citizen不是absentees, 但是新西兰公民是absentees,除非他们通常居住在澳大利亚。 作为外国人,如果满足6月30日前离开澳大利亚,或者在6月30日之前的财政年度内离开澳大利亚总共超过6个月,将会被认定为absentees。 如果是absentees,则不能申请家庭或主要生产豁免。如果您的土地总应税价值超过 $350,000 澳元,您必须在移居海外之日起 1 个月内通过完成absentees/居民身份声明。 土地税新政策 从2023年6月30日起,当计算昆士兰土地税时,将使用澳大利亚土地总价值。这包括在昆士兰州的应税土地和相关州际土地。其中,“相关州际土地”包括位于另一个州或领地的根据州际估价法估价的土地,并且不是被排除的州际土地。 澳大利亚土地总价值将用于决定: 1)是否已超过免税门槛; 2)适用于昆士兰州土地价值比例的土地税税率。 相关问题解答 Q1: 如果我只拥有昆士兰的房产,我需要做什么吗?土地税如何计算呢? 如果你只拥有昆士兰的土地,那你不会受到这种变化的影响。你可以申请可用的豁免,如住宅(主要居住地)和主要生产豁免。这里,主要生产豁免包括政府用地、港务局用地、社团、俱乐部和协会用地。更加详细的信息将在2023年6月30日后提供。 举例说明:  2022年6月30日,小明仅在昆士兰州拥有价值$745,000澳元的土地。她的土地税是用个人税率计算的。 应课税土地价值: $745,000 土地税计算= $500 + (1cent × $145,000)= $500 + $1,450= $1,950 那么小明将会在2022-23财政年度收到$1,950澳元的评税通知书。 Q2: 如果我同时拥有昆士兰和其他州的土地,我需要做什么吗? 如果在昆士兰和其他州或地区拥有土地,从2023年6月30日起,你需要在以下两个日期中较早的日期前完成自己的州际土地声明:   1)收到土地税评税通知书申报的三十天内; 2)在2023年10月31日前。   请注意,不遵守通知义务将构成犯罪。 那么如何完成这个土地所有权声明呢? 你需要建立一个 QRO 在线帐户,并完成相应的申报,其中包括土地说明,价值和所有权的百分比。 Q3:如果我同时拥有昆士兰和其他州的土地,该怎么计算土地税呢? 根据新政,应税土地总额的计算方式为: 昆士兰的应税土地总额和其他州的土地的法定价值,其中其他州的“法定价值”是由该州或地区的估价立法决定。它不包括被排除在外的土地(excluded land)。 科普小讲堂  >>>>  Excluded land 专属土地/被排除在外的土地 对于昆士兰州的土地,根据土地的所有权和使用情况,你可能有资格获得土地免税。...
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Windfall Gain Tax暴利税来袭, 你准备好了么? 背景   2021年5月15日,维州政府在2021-2022的预算报告中正式宣布了将推行新的Windfall Gain Tax,即所谓的暴利税。新的法案Windfall Gains Tax and State Taxation and Other Acts Further Amendment Bill 2021已于近期提交议会讨论,这也意味着这一新税种距离实施更近了一步。   基于目前的法案内容,我们可以了解到关于这一新税种的基本信息。该税种主要针对由于重新分区(Rezone)导致土地价值上涨超过 100,000 澳币的土地,当增值部分在$100,000到$499,999之间时,税率为增值超过10万部分的62.5%,对于50万及以上的增值部分,税率为增值部分50%。而对于计算增值部分的基数则是以政府评估的Capital Improved Value为准,其他的第三方报告或者估价不予接受。 通俗点说,这个新税种就是针对于你买了土地,然后土地由于被政府重新分区而导致价格上涨而产生的利润。囤积土地,等待政府重新分区然后以待价值上升一直以来是大部分人投资的重点方向,尤其是对于专业的开发商。土地被重新分区后,你将有可能对土地进行拆分,限高也有可能从普通住宅的9米增加到更高,土地的使用性质也可能发生改变,比如允许建造商业房产或者公寓项目,土地价值将大幅增加。 1 土地分区基本介绍 目前的民用住宅土地分区主要分为以下几种: Low Density Residential Zone (LDRZ) 低密度住宅区 Mixed Use Zone (MUZ) 混合用途区  Township Zone (TZ) 乡镇区 Residential Growth Zone (RGZ) 住宅增长区 General Residential Zone (GRZ)...
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注意,你在澳洲的房子也有可能面临强制拆迁 相信近期一些住在墨尔本东南区的小伙伴有收到一份政府的来信,内容是关于维州政府的交通基建计划,自2022年起一条贯穿墨尔本近郊地区的地铁环线将开始修建,第一阶段修建的站点包括Box Hill、Burwood、Glen Waverley、Monash、Clayton以及Cheltenham。火车线的建成将对东南区的住户带来极大的便利,然而,由于建设工程浩大,为了完成第一阶段的环线建设,可能会有大约300户的居民或商户的物业会面临拆迁。而谈到拆迁,总是避免不了纠纷和争议,这周我们就来讨论一下澳洲关于拆迁的法律问题,以及大家最关心的在澳洲政府可不可以强制拆迁。 澳洲有没有强制拆迁 答案是有,根据维州Land Acquisition and Compensation Act 1986土地征收与补偿法中的规定,政府部门可以以公共利益为目的,收回私人的土地。拆迁不仅仅可以通过协商的方式完成,也可以进行强制性拆迁。 当然,拆迁也是需要理由的,并不是政府想拆迁就拆迁,一般来说拆迁适用的理由仅仅是公共利益目的,比如说建造公路、铁路等基建设施,而这次墨尔本建造地铁环线无疑是属于公共利益目的。而在实务中,常见的涉及拆迁的政府部门有维州道路局VicRoads、当地的市政府Local Council、水公司Water corporation等等。 在维州,强制拆迁通常源于政府的Public Acquisition Overlay (PAO)计划,在这个规划计划中的土地都是被保留的,可能在未来由于公共用途目的而被征收使用。如果政府有任何基建的计划,相关区域的房子就会被列入到当地政府的PAO计划之中,换句话说,只要您的房子在PAO计划之中,就可能会被政府强制拆迁。 对于这种为了公共利益的拆迁,物业所有者通常处于一个非常被动的状态,一般来说物业所有者是很难反对拆迁的,但是可以在补偿问题上寻求自己最大的权利。 \ 拆迁程序 —政府可以先获取再给钱 首先,如果你的物业被政府“看中”,你将会收到一份Notice of Intention to Acquire拆迁意向通知,其中会告知你拆迁的理由以及拆迁的大致时间。在你收到这份通知了之后,你就不能再将这个物业出售或进入一个新的租约了。 在送达意向通知书之后的六个月内,政府会通过向你发出一份物业获取通知Notice of acquisition来获取你的物业,同时政府会将这份获取通知公告在政府公报上,也就是在发布公告的这一天开始,物业的所有权将不再属于你,即使在这个时间点上你可能还没有收到政府的补偿。 不过,在政府获取你物业的所有权之后,并不意味着你要马上离开该物业,一般来说如果该物业是你的主要住所地Principal place of residence,在政府获取你的物业后的三个月内,你有权在该时期内继续居住。 之后,在公告发布之后的14天内,你会收到一份关于你物业拆迁的补偿要约。 一般来说,政府在提出拆迁补偿时要考虑以下这些要素:     – 被拆迁物业的市场价值     – 被拆迁物业对于被拆迁人的特殊价值     – 物业的任何增值或折旧     – 被拆迁人由于拆迁而造成的损失     – 合理的律师费、物业评估费及其他专业费用     – 其他因素包括您在物业居住的时间长、搬家的不便     – 被拆迁人购买代替物业的印花税和过户费用 你可以选择接受政府的补偿要约,也可以选择不同意并给政府提出一个反要约。由于政府也会补偿您在咨询律师、其他专业人士过程中产生的合理的律师费、评估费,所以我们强烈建议您获取有关物业的价值评估报告以及专业的律师建议以支持你的反要约。 如果你与政府没有办法在补偿问题上达成一致,你的案子会被送入VCAT或者维州最高院做最终决定。 结语 如果您正在面临潜在的政府拆迁,为了保护好您的利益,我们建议您尽快咨询我们经验丰富的律师。 长按二维码联系我们客服...
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” 简介 如果你不是一块土地的所有者,但是却拥有在这块土地上获取经济利益的权利Economic Entitlement,那么你很有可能需要为你的这种经济权益缴税了。很多情况下,这样的经济权益是通过你和土地所有者的协议产生的,一个没有土地所有权的人可能会与该土地的所有者签订了一份协议, 例如帮助土地所有人进行开发等等,通过这份协议这个非土地所有权人会有权获得该土地的部分收益。 根据最新的法律规定,如果这样的协议是在2019年6月19日之后签订的,那么土地经济权益则会被征税。这个从2019年开始的新法规旨在防止一些通过协议来获取经济利益,但是由于没有获得土地拥有权又无需缴纳印花税的。现在如果你在经济上等同于你拥有所有权权益,那么你将需要支付土地印花税,因为其实你在土地的所有权权益等同于你获得了部分的土地。 这项法律的起草范围很广,因为从技术层面上讲,任何根据利润,资本增长或土地销售收益来计算获益的协议都将被认定为有土地经济权益,因而需要支付印花税。 ” 01 例一 小A拥有一个农场,他已经获得了开发规划批准将农场建成55个住宅房屋并计划出售,该农场的价值为450万澳元。小A没有进行这项房地产开发的专业知识和技能,因此决定与B公司一起成立了Joint Venture (JV), 也就是联合运营。根据签订的JV协议,双方将聘请一家建筑公司进行建筑工程,由B公司支付这些费用并监督施工,之后出售这些房屋的总收益中的25%将分配给B公司所有。这样B公司享有该开发项目的部分销售收益,即该土地的部分经济权益,所以B公司需要就该经济权益缴税。 02 例二 X公司在墨尔本拥有一块土地,价值3000万澳元。X公司已获得规划批准,将土地开发成公寓大楼。X公司与开发商Y公司达成了一项联合JV协议,根据该协议,Y公司同意资助并监督开发,在项目结束后,Y公司有权拿回Y公司开发项目的建造成本加上项目利润的50%,而X公司有权拿回3000万澳元土地成本(即土地的初始价值)加上利润的50%。Y公司同样的因为享有该开发项目的50%的销售收益,所以需要缴税。 03 例三 小刘是海外人士,他的好朋友小张在墨尔本有一块发开用地,但是需要建筑款项,小张向小刘借300万澳元,在这份借贷协议里面条款写明,小刘借的这300万将在项目结束的时候归还给小刘,于此同时小张必须支付利息给小刘,利息的金额是小张项目收益的50%。再一次,由于借款利息是按照利润来计算的,所以小刘被认定为获得了土地的经济权益,从而需要缴纳印花税。 哪些收益不包含在Economic Entitlement 中 一般来说,第三方的服务费不包含土地经济权益的可税范围中。 04 例四 一家开发公司正在其拥有的土地上建造公寓楼。在开始建造之前,它与第三方房地产代理商达成了独家销售协议,出售开发项目中公寓。根据协议,该房地产代理商有权就每套出售的公寓收取售价的1.5%的费用。这样的费用一般被认为是第三方服务费用,而不是就土地的经济权益,因此无需缴税。 结语 如果您有任何与土地有关的经济权益却不确定您是否需要就这份收益缴税,可以来咨询我们经验丰富的律师,我们会帮助您确保您不违反任何税务规定。 想了解更多关于Economic Entitlement的税收规定以及税金如何计算,请添加我们的客服微信或者发送邮件至[email protected],我们将把更多精彩内容免费发送给您。 长按二维码联系我们客服 免责声明 此文章只是作为一般性信息的参考并不适用于阅读者的个案。阅读者不应在没有咨询任何澳洲持牌律师的建议之下, 依赖本文信息而做出任何的法律决定。富文律师行在此声明,参考此文章的阅读者并不构成委托人关系,所以富文律师行也不承担任何因依赖本文而导致的任何损失。 富文团队 Wendy Wang 首席律师 Jun Wu 精英律师 Hao Qian 精英律师 Fumens Lawyers 富文律师行 致电:03 9590 6808    传真:  03 8080...
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墨尔本的住宅租赁市场一直很火热,一方面由于墨市常年被评为世界最宜居城市,吸引了众多投资客购买住宅投放到租赁市场,另一方面由于众多的跨国、本土企业、以及高水平学府坐落于此,白领、学生的租赁需求旺盛。因此,大家免不了听说周围的朋友遇到了住宅租赁纠纷的糟心事。作为房东或是房客,有一些住宅租赁纠纷的基础知识是很有必要了解的,了解后可以更好地维护自身权益、少走弯路减少损失。 疫情期间VCAT的程序要求 绝大部分住宅租赁纠纷都是通过VCAT解决的。在平时,当事人可以直接向VCAT申请处理纠纷。目前疫情期间,多了一道程序 —- 当事人需要先在Consumer Affairs Victoria (CAV) 获得认证,才能在VCAT进行申请。 获取CAV的认证其实很容易,当事人需要在CAV的网页上填写纠纷类别、本方联系信息、住宅房产地址、房产中介信息(选填)、以及对方联系联系等。提交后CAV会自动生成一个认证码发送到当事人所提供的电子邮箱,然后当事人用这个认证码就可以向VCAT进行申请了。 房屋损坏 住宅租赁法案Residential Tenancies Act 1997 (RTA) 第61条规定,房客不得损害房屋以及公共区域。 房客仍在居住 如果房东发现房屋损坏时房客仍旧居住在房屋中,一般情况下,房东需要先向房客发出维修通知(适用表格为CAV的Notice to tenant/s of rented premises)。根据RTA第78条,维修通知必须以书面形式包括以下内容: 房屋损坏的性质 房屋损坏是由于房客的原因导致的 以下内容选其一 房东要求房客自费在14天内修复损坏处,如果没有在规定时间内修复到专业维修的标准(tradesman-like manner),那么房东可能会维修并让房客承担费用。 房东会进行维修,但是房客要承担合理费用。 如果最终是房东进行了维修,那么房东还需要用同一个表格再次向房客发出维修费用通知,根据RTA第79条,通知中须写明维修费用的明细,附上收据和其他证明。如果房客拒付维修费用,那么房东即可以向VCAT提出纠纷申请。 房客已搬离 如果在房屋损坏发现时房客已经搬离了房屋,那么房东不再需要发出以上两张通知,其可以直接向VCAT提出纠纷申请。 押金(Bond)分配 众所周知,租约的押金不是直接付到房东手中,而是由住宅租赁押金管理局(RTBA) 代为托管。当租约到期时,如果房客没有欠付租金、损坏房屋或其他违约事项,那么押金将全额退还给房客;如果房客有欠付租金、损坏房屋等违约事项,根据RTA的第5部分(Part 5),押金是可以用来偿还欠款或支付维修费用的。对于后一种情况,房东和房客对于押金的分配有可能达成一致,也有可能产生纠纷,这两种结果的处理方式是不同的。 房东房客达成一致 如果房东和房客对于押金的分配能够达成一致,那么押金将会由RTBA直接处理。一般情况下,由房屋中介通过网络向RTBA提交押金分配申请(bond claim),写明双方同意的分配数额,然后由RTBA实行分配转款。 为了保证房东的利益,押金分配申请应该在租约结束或房客搬离后的10个工作日内提交。原因是超过10个工作日后,房客将有权利向VCAT申请退回押金。 房东房客产生纠纷 如果房东和房客对于押金的分配产生纠纷,又无法通过其他渠道达成和解,那么当事人需要向VCAT提起申请来解决纠纷,VCAT最终会决定押金该如何分配。 通过VCAT,房东向房客的索赔额是不受到押金额限制的,比如房东因为房屋损坏受到$10,000的损失,而房客的押金只有$3,000,房东是可以在VCAT申请向房客索赔$10,000的,而不是只能索赔$3,000。 同样需要注意的是,向VCAT的申请需要在租约结束或房客搬离后的10个工作日内提交。原因是超过10个工作日后,房客将有权利向VCAT申请退回押金。 取得VCAT的判决令(order)后,当事人还需要将以下材料邮寄给RTBA以获得押金分配转款: 在RTBA Online网站上获取纸质版的押金分配申请 提供银行账户信息  附上以下材料 所有房客带有照片、签名的身份证件复印件(签名用来比对押金分配申请上的签名) VCAT的判决令 房客遗留物品 租约结束或房客搬离后,如果房客有物品遗留在房屋中,应尽快与房东联系,安排领取物品事宜。 在此期间,法律对房东的行为约束很严格:...
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维 州 政 策 2020年7月24日,维多利亚财政局终于颁布了HomeBuilder 补贴的细则,所以今天我们就与大家分享一些我们律所对细则的解读。 1. HomeBuilder 的申请标准是什么? 申请人的要求: 您是年满18岁的自然人(不能是公司或信托); 申请人的名字必须在产权证上; 必须是用于自住房的业主; HomeBuilder 自住房 的定义是: ●  房子不是用于投资用途; ●  必须自住至少6个月,而自住的开始日期是从以下其中一个时间点开始计算: 建筑完工以后; 或 装修完成以后; 或 交割后 ●   如果申请人是澳大利亚国防军永久部队的成员,并且在符合条件的房屋建筑合同签订之日就被登记为维多利亚州选民名册,则该申请人可免除居住要求,但是需要递交申请。 – 点击查看:自住房定义 在申请HomeBuilder的时候,每一位申请人必须是澳大利亚公民 Australian Citizen; 如果您是新建房,推倒重建或进行重大装修,您必须在签署合约的时候已经拥有这块土地; 您符合收入上限; 如何评估收入? 收入上限将根据您的应税收入以及 2018-19 或是 2019-20 的纳税申报单, HomeBuilder补贴受限于以下两个收入上限: 个人 夫妇 个人申请人每年不超过$125,000 一对夫妇每年不超过 $200,000 – 点击查看:收入评估方式 申请人不能在其它州或者用其它房子获得过HomeBuilder补贴。 2. 建筑/购买物业合约的标准 建筑/购买物业合约签署日期 您在 2020年6月4日 至 2020年12月31日 之间签订一份建筑/购买物业合同 。...
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疫情下房东是否可以驱逐租客? 随着新冠疫情肆虐,新南威尔士州率先在 2020年3月25日通过了一项法案,法案名为 COVID‐19 Legislation  Amendment (Emergency Measures) Act 2020 (NSW)。以下简称 “COVID‐19 法案“ COVID-19法案 图采自:Parliament of New South Wales COVID‐19 法案中的其中一条法令为赋予部长权力制定法规(Regulations)使住宅和零售及相似租赁的房东不能在特定情况下终止租约,驱逐租客,也不能行使房东的其他权利(例如通过银行保函或是追溯担保人的方式来支付租金),制定的法规会在6 个月后失效。 从这一天开始,无数的租客感觉拿到了护身符,也让无数的房东愁眉不展。那么到底是否房东就真的不能驱逐租客了呢?本文将会为此话题深度解析。 我们可以从中看出新南威尔士州出台的法案主要保护了租客的利益。然而,值得注意的是: 虽然新法案赋予了部长权力制定法规,截至 2020年4月2日,新南威尔士州部长还未行使权力,颁布与法案相关的法规。也就是说至今还未有强制性的法规限制房东行使其在租约下的合法权利。 仔细阅读新的法案后,发现最遗憾的是此法案并没有对 “特定情况” 做出定义。在 3月29日,议会内阁与财政部长亦达成共识同意对商业租赁的帮助拟定以下几个原则: 对于受疫情影响而无力支付租金的租客,房东不可随意驱逐; 房东应与租客协商对于租金的适当减免以及租约条款的适当更改; 限制房东及租客终止租约的权利以及在必要时刻寻求第三方的调解; 房东需保证其从政府和银行获得的补助也要同样的帮助受疫情影响的租客; 而没有过多被疫情影响的租客和房东则还是需要正常履行双方在租约下的义务; 房东,租客,政府及金融机构应共同分担疫情所带来的影响。 从以上几个原则来看,新州的法案与议会内阁所制定的大原则方向是一致的,都是要求房东与租客共渡难关。 对于维多利亚州,澳洲总理 Scott Morrison 和维州州长Daniel Andrews 亦宣布对于住宅和商业租赁将有六个月的期限房东不可以因租客不付租金或有财务上的困难导致无法履行租约义务而终止租约并驱逐租客。 虽然维州政府目前暂未推出相关的法案,但我们不难预计维州将会按照新州法案和议会内阁的大原则这两个蓝图制定相似的法案,估计法案内容将包括: 房东不可在六个月内驱逐无法支付租金的租客; 房东不可在六个月内终止租约; 限制房东在六个月内行使其在租约下的一些权利,比如说用租客的保证金或者拿租客的银行担保函兑换租金以及不能因为租客延期交租而收取罚息; 除了上述 3点,我们认为根据上述遵循的原则,法案还应包括及明确房东与租客之间的义务,清楚的定义何为“特殊情况”,不能一刀切,否者将引起无数的房东和租客之间的纠纷。 比如没有过多被疫情影响的租客还应按时支付租金,或者在疫情之前已经违约的情况都该被排除在外,而受到疫情影响的租客应及时与房东沟通并提供相关支持文件证明疫情对于其生意的影响,房东从政府和银行获得的补助也需同样的帮助到受疫情影响的租客,等等。而且,相关法案出台后政府还应制定更明确的执行细则。 最近政府新鲜出台的补助政策之一,受到冲击的企业,员工工资可以由政府买单,每个员工每人每两周可以获得 $1500.00, 能享受此政策的企业需要满足该资格,也就是在 2020年3月份营业额下降超过 30% 的企业。我们认为政府颁布的禁止房东驱逐租客的法案也应该有类似的分界线,否者将造成无数的争端。 另外,需要注意的是,政府只是宣布房东在六个月内不可以因租客不付租金或有财务上的困难而驱逐租客,但是目前为止并没有宣布租客所欠的租金在疫情之后也无需支付。 如果议会没有制定更详细的法规,只是要求房东不能驱逐租客的规定,那么我们认为房东和租客应及时沟通,说明各自的困难,尝试取得一个折衷的办法。...
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律师解读:疫情下租赁合约的履行与终止 随着新型冠状病毒在全世界的肆虐,澳洲总理近期正式发布了有关 “非必要活动” 的禁令。新州和维州更是直接叫停了所有非必要的活动。目前两个州都没有具体界定何为 “非必要” 活动。不过,根据联邦政府此前的建议,“非必要室内聚集” 包括餐馆、酒吧、咖啡馆、电影院、婚礼和葬礼。而此禁令让许多商业租户陷入了极度困难的境地。 热议话题: 减租   对于商业租户来说,租金是最沉重的经营成本,疫情防控期间的禁令导致客流量大幅度下降甚至生意无法经营,租户支付租金能力直线下降,中小企业面临生死。但当问题转化为该不该减租时,租赁双方往往各执一词。 租赁合约的履行义务无疑成为了疫情当下热议的法律问题。租户们纷纷寻求法律依据来暂缓其租赁合约里的义务甚至希望通过法律途径终止合约。 所以今天本文将从 “不可抗力原则 – Force Majeure” 和 “合约受挫原则 – Frustration of Contract” 这两个法律角度来对此话题做一个分析和探讨。同时希望能够为租赁争议的解决方案提供参考价值, 从而最大程度降低租赁双方损失以及诉讼风险。 01. 不可抗力原则 – Force Majeure 在案例法里并没有明确说明该原则的定义,所以运用此法律原则的前提是双方必须有一个有效的合约。一个正规起草的商业合约,通常会在文件上描述何为 “不可抗力事件” 以及发生后的应对措施和其义务。 所以我们首先需要看合约里面是否有 “不可抗力” 条款,此类条款可以免除一些在合理控制范围外的情况而导致其中一方无法履行合约上的义务与责任。条款通常也会明确规定当事方在 “不可抗力事件” 发生后被允许暂停或者延缓履行的合约义务。如果该 “不可抗力事件” 是长期或永久性的,该条款有可能允许任何一方终止该合约。  解读 不可抗力条款一般会以字面上的意思与个别不可抗力事件的事实情况来做一个综合考量, 通常会有以下三个特点: 合约双方的任何一方都没有过错; 完全无法靠合约双方的努力解决; 不可抗拒的自然事件导致。 不可抗力事件的定义一般常规定义如下: 发生的事件超出当事人可控范围,使该当事人无法履行合约; 发生的事件是当事人无法事先预见的,事件的发生也无法避免或解决; 可能包括自然事件 (如地震、洪涝、火灾、爆炸、山体滑坡、雷电、暴风雨雪等),人为事件 (如罢工、封锁、工作禁令等) 或恐怖活动(如恐怖袭击、骚乱、暴动、恶意破坏等)。 注意:“不可抗力事件”一般不包括: 由货币汇率变动而带来的财务困境; 由市场变化而引起的市场价格变动。 当然每个合约里对 “不可抗力事件” 的定义会有所不同,此类条款不可能包罗万有,也是常常纠纷与诉讼的导火线。在新冠肺炎疫情肆虐前签署的合约,绝少将新冠肺炎疫情列明为 “不可抗力事件” 。而此次政府发布的 “非必要活动禁令” 是否归合约的 “不可抗力定义” 也则需要好好的审阅合约里对该原则的定义。  在此也提醒大家,当 “不可抗力事件” 发生时,当事方必须及时通知合约另一方该事件的情况,并采取合理的措施减轻...
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