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房产过户
购买房产是一项重大投资,正确选择法律服务提供者对于保障您的权益至关重要。在维州,律师和过户师都能协助您完成房产交易,但他们的服务范围和专业能力有所不同。 背景和资格 律师:经过全面的法律教育和实践训练,通常需要4至5年时间来获得执业资格。他们掌握广泛的法律知识,可以处理各类法律事务。 过户师:专注于房产交易,通常通过短期课程(大约2年)获得认证,专业知识主要集中在房产过户流程。 服务内容 律师:不限于某个州,能够全澳洲范围内处理房产法律事务,包括但不限于合同审核、产权调查、商讨修改条款和完成交易等。他们还能处理交易过程中的法律争议,提供全面的法律解决方案。 过户师:主要负责房产的过户工作,包括准备和管理相关文件。通常,过户师的服务具有地域限制,不能跨州提供服务。 处理法律问题的能力 律师:能深入解析合同细节,识别并解决可能对客户不利的条款,还可在必要时代表客户出庭。 过户师:虽然能够处理常规的过户任务,但在遇到复杂法律问题甚至纠纷时,通常需要将案件转交给房产律师处理。 选择建议 对于大多数标准房产交易,都可以选择过户师或者律师。 如果交易涉及复杂的法律问题或可能引发争议,选择律师则更为妥当,以确保全面的法律保护和支持。 在决定谁来帮助您处理房产交易时,重要的是要考虑交易的复杂性和您对法律保护的需求。虽然律师的费用可能更高,但他们提供的全面服务可以帮助您避免潜在的法律风险,确保您的投资安全。
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买房子的时候如果没有仔细检查房子,就签了合同,很快发现房子很多问题,要花大几万才能修理好。那么到底如何预防在房屋支付了全款之后才发现房子质量有问题呢? 买房子INSPECTION的时候,一定要多拍照和拍视频,为什么呢?根据常规的房屋买卖合同,卖家是以签约当天的这个物业状况把房子卖给你的,所以任何你签约之后发现的房子的瑕疵,卖家都有可能说这个早都存在的,所以不给你修理。想避免这种情况,就是要留好证据,照片和视频,证明这些瑕疵,在签约当天是不存在的,比如是卖家在搬家具的时候弄坏的,从而要求卖家修理好。 很多买家会说,检查房子我不在行,那我让专业人士验房,而且我的合约是SUBJECT TO BUILDING INSPECTION的,我不怕。 验房是非常好的,但是有一点你要注意,在合约里面即使有SUBJECT TO BUILDING INSPECTION这种特殊条款, 但是请注意这种条款基本用处不大,因为一般只有房子有结构上的重大问题才能用这个条款退出合约。   要验房的话,等做完了看完报告了,再签约,而且你签约的时候,还可以加入额外的条款要求卖家给你修理。 很多买家在看房子的时候,不会去留意像暖气,空调,洗碗机这些是否是正常工作的,提醒一下大家留个心眼,如果不找专业人士验房,那么要测试下这些设备是不是正常工作的,否则等交割之后才发现不能用的话,那可是要花钱修理的。 很多客户担心房子有没有违章建的,合约能看到吗? 建议大家还是让专业人士验房,如果觉得实在太花钱,那么你可以查看GOOGLE的航空图,查看比如2年前的,或者5年前的航空图,是不是有加建的部分,合约的32号文件一般有个COUNCIL的证书,告诉你这个房子在过去10年里面是否业主是否有申请过建筑批文,如果是你从航空图里面看到有加建部分,但是这个证书又显示业主没有申请过建筑批文,那大概率就是违章盖的了。 如果有疑问,可以联系过户律师,我们为墨尔本多区的华人客户提供专业法律服务。
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购买房产作为一项长期投资,选择合适的物业尤为关键。在维州,大家可以通过Real Estate、Domain等著名网站搜寻理想的房产。 发现心仪房产后,您可联系销售中介查看物业,并索取销售合约(Contract of Sale)与32号文件(Vendor’s Statement)。为什么叫32号文件?是因为维州的Sale of Land Act 1962里第32条规定,卖方必须向买方提供一份包含特定信息的声明文件,简称为 ‘32号文件’。   收到文件后就可以联系中介签署文件,但在正式签署文件之前,强烈建议由律师进行审阅合约和32号文件。律师将详细检查文件内容和条款,并提供专业的建议,以保护买家的利益。 这里给提醒两点在购房过程中的重要注意事项: 您购买的房屋以签约当天的状况为准,请仔细检查房屋并记录房屋的现状,除非合约另有说明,否则现存的任何瑕疵均不会由卖方维修,换句话就是,您买的房屋看到是什么样子就是什么样子的。 许多买家误认为‘subject to inspection’条款指的是房屋检查发现问题后可以要求卖家进行维修或者撤销合约。实际上,此条款通常仅在验房报告上显示房屋存在重大结构问题时,才允许买家在约定时间内撤销合约。 签约时,您将支付定金,并约定具体的交割日期。   一旦卖家同意并签署了合约,中介会将交换后的签字合约发送给您的代表律师或过户师,随后,由律师进行准备过户所需的文件,如完成身份验证(VOI)、准备土地转让文件(Transfer of Land)和税务表格(Duties Form),同时计算印花税、注册费和尾款等。如果您将贷款购买,会由律师联系您的贷款银行提供银行要求的所需文件并安排交割事宜。 交割日当天,在指定的交割时间,代表律师将通过PEXA平台完成资金支付和文件注册,整个过程大约持续半个小时,过户程序完成后,律师会通知您交割已经结束,您可以联系中介领取钥匙。此外,律师还将负责通知当地市政府和水公司完成物业转名。 买家需要做的就是在交割后联系零售商开通电力、煤气和网络等服务。   我们富文律所拥有专业和经验丰富的律师团队,致力于为您提供高效、专业且优质的房产过户服务。 如需要了解更多关于澳洲买房流程的信息或寻求帮助,欢迎致电我们的办公室或通过微信联系我们。
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许多人可能已经知道,去年年底FIRB提出了对在现有住宅的申请费用提高三倍的提案。现在,这一法律修正案正式通过,涉及现有住宅的FIRB申请费用调整从2024年4月9日开始实施,具体的费用变化如下: 对于购买空地、新建或近新住宅等其他类型住宅的FIRB申请费用,则维持现状不变: 对于计划购买二手住房的海外买家来说,这无疑大幅增加了购房成本。 此外,对于已经完成购房的海外买家来说,另一项从4月9日起生效的费用调整是Vacancy Fee(空置费)。对于从2024年4月9日之后开始的空置年度,如果您的物业在过去的一年中空置时间超过6个月,那么需要缴纳的空置费将翻倍。空置费的具体数额将在提交空置费申报的时候进行计算,依据的是最初的购房FIRB申请费用。 例如,如果您之前的FIRB申请费是$13,200,那么2024年4月9日至2025年4月8日这一年度的空置费将增至 $26,400(而在这之前的空置费是$13,200)。 请注意,如未按时申报空置费,FIRB可能会假定房屋未满足居住时间要求,直接征收空置费。因此,请确保是提交空置费申报。 如果您对于FIRB申请费或空置费等房屋买卖有任何疑问,欢迎联系我们。 最后,想要吐槽一句,FIRB升级后的系统实在是太难用了。
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2 0 2 4 原来澳洲自住房 也可能要交土地税 Fumens Lawyers 导 语 我在墨尔本明明买的是自住房,怎么还要缴土地税呢?你是不是也认为自住房一分钱的土地税不用交。 不完全是这样的!今天富文小编就来告诉你什么时候自住房也要交土地税以及如何避免,大家真的要留点心,因为有时候不小心,分分钟几千刀就没了。 很多朋友知道在墨尔本投资房需要交土地税,一般是根据房子的价值来计算,每个人可以有一套自住房免交土地税。 这个认知是没错,但是到了实际操作的时候,情况往往不是你想象的那样。 那在什么情况下,你买的是自住房,还是需要缴纳土地税呢,先来给大家举个例子吧。 例子 现在接近年底了,你这时买了一个房子自己住,尾款以及物业交割的时间点是明年的2月份,但这房子是卖家的投资房,土地税那都是按照年度计算的,所以如果在今年的12月31日的时候,这个房子还是卖家的投资房,那么明年的一整年,这个物业都是需要缴纳土地税。 这就意味着你买了一个自住房,但是还是要缴纳从明年2月到明年年底的接近一整年的土地税,如果卖家有多套投资房,土地税还更贵,那真的是太冤了。 有朋友就问了,那物业交割后我申请退回来可以吗?答案是不行的。一旦土地税确定,无论房子后来是否换了主人,或者变成了自住房,都要按照原定的税额支付。 02 3个tips   不想当冤大头的话不妨看看下面的3个tips: 01  年底买房 如果你在年底买房,而这个房子又是卖家的投资房,尽量在12月31日前交割。 02  加入特殊条款 如果没办法在12月31日前交割,试着在合约里面加入一个特殊条款要求卖家支付来年的所有土地税。 03  土地税计算方式 如果碰到有多套投资房的卖家,而卖家又不肯承担所有土地税的话,那么请一定要看清楚合约看看土地税是否按照SINGLE HOLDING BASIS 来计算,因为按照这种计算方式,地税能少交一点。 结语 希望本期推文能帮到打算在澳洲买房的你!有任何疑问欢迎来和富文律师聊聊,帮你在买房路上少走弯路!关注富文律所公众号,带你了解更多澳洲法律小知识。我们下期见。 本篇文章来源于微信公众号: Fumens Lawyers 富文律师行
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Fumens Lawyers 在澳洲交割房屋 这笔钱千万不能省 01 房屋检查的钱 能不能省 最近不少来澳买房的朋友问富文律师,这房屋检查的钱能不能省?当时一听就替他捏了把汗! NONONO!千万不能省啊!如果咱们付完全款交割之后才发现这房子四处都是坑,那可真没后悔药吃了! 今天想和大家聊聊为什么交割前的房屋检查非常关键,文章最后还有专业级验房TIPS表,让你稳稳住进理想好房,一定要看到最后哦! 首先,富文小编希望你一定要好好检查灯具、门窗等固定设施,还有随物业一起卖的电器是不是能正常工作。 如果拿不准,最好请专业验房师来帮忙!因为大多数房屋都是基于当天状态卖出的,也就是说就算房子有小问题,像门把手坏了或者灯泡不亮,卖家通常都不会管,除非合同中明确写了要负责修。而且买后遇到问题找卖家理论时,他们甚至会给出“你买的就是签合同那天的瑕疵房,我没义务帮你维修;要是完全0瑕疵,肯定不是这价格”等等让人心寒的回答! 02 交割前的清洁问题 其次就是经常让洁癖买家抓狂的清洁问题,坑也很多。如果你在交割前发现房子不够干净,想让卖家做蒸汽清洗或其它专业深度清洁,但实际上卖家有权拒绝这类要求。 具体来说,合同通常不会明确交割时的清洁标准和程度,对卖家而言他只需确保房屋干净整洁,符合签约当天的状况就行。所以咱买家不能因为清洁程度不够或房屋内物品轻微损坏就拒绝交割。 虽然有不少避坑点,但其实澳洲大部分卖家都很NICE。为了确保交割顺利、让双方都能满意,卖家通常都会修剪草坪、清理花园,甚至清洁厨房和天花板上的蜘蛛网,他们都会尽力打扫!   但如果你遇到上述问题又难处理,富文小编建议您找一下专业律师帮助你。   最后,富文小编还整理了各大物业验房师的私藏TIPS,需要的朋友可以截图保存哦~ 总之验房环节必不可少,它可是澳洲顺利买房的一大关键!祝大家都能住进心仪的家园,关注富文律所公众号,带你了解更多澳洲法律小知识。我们下期见。 03 专业验房师TIPS   本篇文章来源于微信公众号: Fumens Lawyers 富文律师行
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Fumens lawyers Contract  澳洲律师毫无保留分享买房最完整十步骤   在维州买房子出OFFER的时候,你会不会不知道要怎么填写合约?卖房中介填写好的合约你会不会担心有坑不敢签字?合约什么地方你需要特别注意的呢? 今天富文小编就手把手教你,怎么填写买房合约与签字,看完和收藏今天的这期推文,下次要出OFFER买房之前拿出来看看,让自己成为一个专业的房屋“买手”。 第一步 注意冷静期 Firstly 首先,合约的第一页这里有个‘冷静期Cooling off’大家需要注意。 一般在维州的LIV标准合同上,买家有3个工作日的冷静期,怎么计算呢?举个例子,如果你周一签署了合同,冷静期从周二开始,直到周四下午的5点。但请注意,某些情况下,比如商业物业和拍卖的物业等等,是不享有冷静期的。 第二步 设定有效期 Secondary 其次,在维州提交offer时,这个地方就是买家签字的地方,同时你可以设定一个offer的有效期,如果卖家没有在期限内签字接受你给的OFFER,那这个offer就自动失效了。如果你没有标注有效期,那offer是默认3个工作日有效。 建议大家设定一个OFFER的有效期限,时间就是金钱,不用给太多时间让卖家拿着你的OFFER去让别的买家出更高的价格。 第三步 填写信息 Thirdly 接下来在PARTICULRS OF SALES 的这个地方,买家要填写的就是买家的名字和联系方式,还有你的律师的联系方式,请注意这里名字要写FULL LEGAL NAME要和你的官方证件一致。 第四步 是否包含家具 Forth 接下来如果房子里面有些家具或者电器什么的卖家会和房子一起卖给你,那一定要在这个地方把这些额外的物件写写清楚了,否则卖家没有义务要给你的。 第五步 价格和定金 Firstly 到了最重要的价钱部分了,这边要写清楚总价多少,定金多少,而且定金是哪天需要支付,如果你不是签约当天就能支付10%的定金,需要比如两周的时间,那么要写清楚你是2周之后才支付,否则如果签约当天你没支付定金,就是违约了。 第六步 交割日 sixthly 价钱之后就到了交割日这个地方了,这个一定要写清楚,如果你需要满满的两个月来准备交割,这里最好写上“2 months from day of sale” 而不是确切的写一个从买家签约日开始算的日期,因为你还要算上卖家签约的时间,如果你签约之后卖家拖了1周才把合约签署回来,那你就白白的少了一周交割时间了。 第七步 是否带着租约 Seventhly 如果房子是带着租约卖给你的,这个LEASE的地方也是要打勾的,这个地方没打勾,那么卖家就是必须把房子清空了才能交割给你。 第八步 贷款问题 Eighthly 如果你买房的贷款不确定是否能批下来,想要加入一个条件说贷款没批就可以取消合约。那这个LOAN的地方就要勾上了,还要填写从哪家银行贷款和贷款金额,还有你可以有多长时间申请贷款,都要写上哦。 第九步 房屋报告...
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在澳洲自己的房卖不了 原来是被人偷偷动了手脚         最近一位墨尔本的客户找到我,说明明是自己的房子,在准备卖掉的时候却收到维州土地局的特别来信说自己的房子被他人放了CAVEAT, 封锁令,房子不能卖了! 其实这样的事情在澳洲经常发生,有人冒充业主把房子拿去抵押贷款了!直接上了一个封锁令!今天就告诉大家如果这件事发生在你身上,怎么去解决,建议华人朋友收藏起来~ 在维州, 一个被注册封锁令的房子是不能过户和交易的,简单来说就是你既不能出售房子,也不能拿房子抵押银行贷款了, 因为封锁令拦截下了所有和土地相关的过户和交易! 如果你以前从来没抵押过房子或者签署过什么奇怪的文件,但是你的房子莫名其妙的被别人注册了封锁令, 你可以找律师向维州土地局递交一个Section “89A”的申请,土地局在收到你的申请后会立即通知封锁令的登记人,要是登记人没有在30天内回复土地局,又或者没有向法院提起保持封锁令有效性的诉讼,那这个封锁令就会在30天后过期,也就对你卖房没有任何影响了! “89A”申请要递交的材料和文件都不复杂,但是敲个小黑板,要注意一件事! 大多数封锁令登记人在收到土地局通知有人要撤掉自己的封锁令,都可能会马上提起诉讼,这种操作很可能让你的“89A”申请直接失败,白等30天。 所以为了预防这种情况,强烈建议你在递交“89A”申请前和专业律师详细咨询一下,这个封锁令登记人他到底是不是有法律依据去放这个封锁令的,以及到底“89A”申请是否对你来说,是现在最正确的维权方式。 因为除了走土地局“89A”申请这条路之外,你也可以主动向维州高院提出移除封锁令的申请,通常着急要结果的,都需要走法院申请这条路。 我们的法律团队处理过很多这种案子,在确认业主其实是被冒充身份后,可以在不涉及土地局和法院程序的情况下直接为客户移除封锁令, 着急交割房子的朋友们不妨找一下我们,绝对比走其它途径快得多!   好啦,今天的分享就到这里,谁还没关注富文律师事务所的公众号,赶紧关注上!主页上还有更多关于澳洲法律科普的干货,感兴趣的朋友可以去逛一下!有问题也可以直接通过网页联系我们!  
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澳洲新房避坑指南 – 家是我们最好的港湾 – HOME IS WARMTH 在澳洲搬新家本来是开心事,客户Amy却气得急眼了!这新房总共才4个房间,居然有2间房出现漏水问题,新房直接变澡堂!另一个装修案例更离谱,洗澡水都冲不上2楼,业主自己花了好几万才修好。 房屋质量差问题多,到底该怎么维权?这个问题富文小编相信可能大多数华人业主都不知道!如果你正准备在澳洲建新房或买房子,今天这期推文一定要看完,手把手教你如何用法律帮自己维权,助你省下几万维修费!干货满满,别忘了点赞收藏哦! # ONE  说到建房买房,我们必须要了解建筑合同中的缺陷责任期 Defect Period,说得通俗一些,建筑商必须要在建筑完工后的规定时期内,承担相应的保修责任! 那么,缺陷责任期如何计算呢?通常缺陷责任期会在您的建筑合同中有所体现。在常见的建筑行业标准合同中,缺陷责任期可能为 6个月,计算起点为建筑工程完成之日。当然缺陷责任期的长度也可以根据双方的协商决定,您可以要求建筑商在合同中加长缺陷责任期。 如果您在房屋中发现了任何质量问题或缺陷,应当在缺陷责任期内及时通知建筑商,并提供有关该问题的照片或报告。建筑商将有责任及时检查并采取适当的纠正措施,一般情况下维修的费用由建筑商承担。 # 结语  建筑合同通常较为复杂、条款又多,所以富文小编建议大家在建房前,最好让专业律师来帮助您审核合同条款;碰到问题和纠纷时,也可以咨询律师找到合适的解决方案。如果需要房产过户相关的法律建议,欢迎联系我们! 如果您的房子正在建设过程中,或者刚准备交房还没住,也建议大家最好找个专业人士做房屋质量检测报告,及时发现麻烦事儿,第一时间解决。 今天的科普就到这里,希望这份新房避坑指南对您有帮助!关注富文律师行公众号,带您了解更多法律知识,我们下期见! 本篇文章来源于微信公众号: Fumens Lawyers 富文律师行
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    小王最近房子卖了 200万,交割时间 4个月,但是这期间看中了另外一套房子,所以跑过来问富文律师行的房产律师:“听说200万中10%的定金,这20万能拿出来,可怎么拿呀?“ 考虑到大家在卖房过程中可能会面临这样的疑问,富文小助手特意为大家咨询了房产律师,得知只需要符合 3个条件,就能把这部分定金提前收进自己的口袋中! 大家快来如何学习一下如何将10%的定金提早拿回来吧! 01 让买家签署27号文件 如果卖家想要在交割完成之前取得订金,那么必须要满足土地出售法 (Sale of Land Act 1962)第 27条例内规定的相关情况,简单来说就是需要让买家签署 27号文件(‘Section 27 Statement’, or ‘Early Deposit Release Authority’) 02 有抵押贷款,卖家需提供贷款银行出具的文件 如果卖方的物业有抵押贷款,卖方出具 27号文件时要同时提供贷款银行出具的文件列出贷款详情。提醒大家注意的是,如果卖方的贷款金额超过了售价的 80%,那么买家是有理由拒绝签署 27号文件的。 03 买卖合同是无条件合同 买家在收到 27号文件后,如果买卖合同是无条件合同 (Unconditional Contract),并且卖家也提供了贷款的相关讯息,并且贷款金额没有超过售价的 80%。那么一般来说买家是没有权利拒绝卖家提前取得订金了。 那么问题来了,买家可以拒绝签署吗? 如果买家 对第 27 条声明中披露的细节不满意,他们可以在 28 天内提出反对。 如果出现以下情况,买方可能会反对: 1)卖方未就该声明的详情提供支持性证据; 2)卖方欠售价的80%以上(贷款金额超过售价的80%);或者 3)土地已提出警告(caveat)。 但是如果买方未能在收到卖家提供的详细信息后的 28 天内提出异议,则根据第27(7)条,这种情况会被视为买家已授权提前释放存款。 那么买家想要保护自己的权益,一般可以通过注册一个警告令(Caveat)哦! 今天的澳洲房产法律小知识就分享到这里哦,如果您还有法律相关的任何问题,欢迎扫描下方二维码,向富文律所的专业律师进行预约咨询哦! 本篇文章来源于微信公众号: Fumens Lawyers 富文律师行
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