在维州，夫妻之间转让房产或加名字到底哪些情况可以免印花税呢？很多华人朋友都想知道，毕竟在合法的前提下能白撸的羊毛谁不想撸呢？ 能省下的钱谁不愿意呢？ 第一种情况是夫妻之间叫LOVE AND AFFECTION TRANSFER, 也就是俗称“爱的转移”，房子和感情一起转给你！ 如果要申请此类的印花税减免，基本上你需要符合以下四个条件： 1. 已婚或同居伴侣：你们必须是已婚，或者是事实上的伴侣（同居关系）。维州要求同居关系是长期稳定的。 2. 房子是你们的主要住处：房子必须是你们的主要居所（Principal Place of Residence，简称 PPR），就是说你们两个人都住在这里，并把它当作日常的家，而且房产在转名后作为主要居所使用并连续居住至少满一年以上。 3. 转让的比例：你可以把房产的一部分或全部产权转给你的配偶。如果房子是你一个人的名字，想加上配偶的名字，或者转让部分产权给对方，只要房产是你们的主要住处，就可以申请免税。 4. 没有其他利益交换：房产转让不能涉及金钱，必须是送给你的配偶的才行。 这里要非常注意，如果房产是投资房、度假房，或者不是你们的主要居所，那即使是夫妻之间的无偿的爱的转让，也不能免印花税。 另一种夫妻间免印花税的情况是婚姻关系破裂。如果房屋是因为婚姻关系破裂而进行转名，这种转名类型无论是自住房还是投资房，都可以申请印花税豁免。 需要提供的文件可能包括财产分割协议BFA、离婚协议或者其他法律文件等等。 这里提醒一下，无论是哪种转名，如果房产上有抵押贷款，转名前必须解决任何现有的贷款问题。这意味着需要还清现有贷款或者要重新做贷款才行。 如果有疑问，欢迎联系富文律师行，我们有专业的过户律师，离婚律师团队，帮忙解决您在澳洲生活的法律问题。Read More

在澳洲购买房产，全程托付给当地朋友，真的安全吗？ 找房，贷款，租客统统交给别人，关键人物都掌控在他人手中，你是否意识到这些环节藏着很多风险？ 甚至可能在你不知情的情况下，房产被非法出售？甚至目前还出现同名卖房的骗局！ 教你一招：如何通过在自己的房产上面注册Caveat禁卖令来保护您的房产权益，特别是经常在海外的华人朋友一定要知道，不要错过！ Caveat禁卖令是一个简单有效的法律工具，特别适合那些委托自己的朋友全权处理所有事务的海外买家。 一旦注册了Caveat，除非得到您本人的同意，或者禁卖令被解除，房产将无法出售、转让或抵押。这不仅可以防止不法交易，还能确保您的资产在您不知情的情况下不会被擅自处置。 那么，Caveat到底有什么具体作用呢？当您为房产注册了Caveat后，您的信息会显示在房产的产权记录中，起到法律警告的作用, 您注册Caveat的理由是为了防止欺诈行为。 更重要的是，一旦Caveat被注册，如果这个物业有任何的交易，土地局会给帮您放CAVEAT的律师发出一个通知说这个物业要被卖了或者要被抵押了等等，要求您在30天里面回复，如果在30天内没有收到进一步通知，Caveat就会被自动解除。 因此，帮助您注册Caveat的律师这会一定要及时回复土地局的通知，才能保障到您的权利。 为什么我要特别提醒大家呢？ 因为我们富文律师事务所真的接过几例的这样的咨询，由于业主本人在海外，所有事情都委托一个人处理，许多重要的步骤都在一个人的控制之下，房产就在不知不觉中卖掉了。 如果你注册过一个Caveat禁卖令，这种事情就不会这么容易发生了！ 如果有任何问题或者需要在自家房产上上禁卖令Caveat，联系富文房产过户律师。我们会让你的澳洲生活更顺利，更无忧！Read More

在澳洲很多华人在考虑把自己的房产转给子女的时候，会想说用低于市场价格把房产转让给子女，以为这样能少交印花税，其实这么做是有风险的。 在澳洲家人之间转让财产是很普遍的，但是并不是我们想象那样简单，如果你把房产转让给子女的想法，你要提前心里有数。 在维州，将房产低于市场价转给子女并不能减少应缴的印花税。即使房产是以低于市场价格的方式转让甚至是送给子女，印花税仍然是根据房产的市场价值来计算的，而不是转让价格。 维州财务局SRO要求房产在转让时提供专业评估，确保税费是根据房产的现有市场价值来计算的。 其次，如果房产上存在未还清的贷款，贷款必须在转名之前还清，需要考虑是否由父母出资还款还是由子女重新申请贷款进行还款，这一点在计划房产过户的时候需要特别注意。 另外，关于增值税问题，可能根据每个业主的具体情况有所不同。建议在进行房产转名前咨询专业的会计，帮助规避潜在的税务风险。 至于所需的文件，通常包括物业的市政费单、房产评估信以及土地的地契。这些文件是转名过程中必须的材料。 最近维州财务局SRO查的可是特别严，明显他们审计亲属之间房产过户的交易的力度是大大增加了，建议大家打醒12分精神。 如果有房产过户的疑问或者需求，可以联系富文律师事务所，我们有专业的房产过户律师为您服务。Read More

买商业物业必看！如何在CIPT改革下10年内卖掉省大笔税款 从2024年7月1日起，维州对于商业物业印花税进行了重大改革，原有的印花税机制将被新的工商房产税（CIPT：Commercial and Industrial Property Tax）所取代。 那么，什么是CIPT？ 简单来说，CIPT取代了传统的印花税制度。过去，买家在购买商业或工业物业时，需要一次性支付印花税。但从2024年7月1日起，很多商业和工业物业购买将进入CIPT系统。 在2024年7月1日之后的首次交易的时候，买家仍需支付印花税，但这将是最后一次。此后的买卖，买家将无需支付印花税。 CIPT什么时候开始缴纳呢？ 虽然物业买卖无需再缴纳印花税，但是CIPT将在物业转手之后的第十一年开始，每年按物业土地的市场价值1%征收。 举个例子，如果是一个价值300万的CIPT类型的商业或者工业物业： . 在传统印花税模式下（2024年7月1日之前） 在传统印花税制度下，购买商业物业时需一次性支付印花税。维州的印花税税率大约是5.5%，那么： • 印花税 = 300万澳元 x 5.5% = 165,000澳元 这笔印花税是一次性支付的。 2. 在CIPT模式下（2024年7月1日之后的买卖） 根据CIPT模式，虽然在购买时你仍需缴纳印花税，但这将是最后一次印花税。但是从第十一年开始，你需要每年支付CIPT，按土地的市场价值1%计算。 假设土地的市场价值仍为300万澳元： • 印花税 = 300万澳元 x 5.5% = 165,000澳元 • 从第十一年起，你需要每年支付CIPT： o CIPT = 300万澳元 x 1% = 30,000澳元/年 如果第十年卖掉呢？ 一旦进入CIPT系统，如果你在第十年之前卖掉物业，你不需要支付CIPT，新买家也不需要支付印花税，但是新买家在第11年开始就需要支付CIPT税费了。 所以，CIPT和传统印花税相比有什么不同？ • 过去，你只需一次性支付印花税。 • 2024年7月1日之后，只要是买卖过一次的，之后的买卖都无需支付印花税 • 但在CIPT模式下，你会在2024年7月1日之后的第一次买卖的交割日开始算的第十一年后每年按土地价值缴纳税款。...Read More

近期澳洲华裔母亲在家杀害10岁女儿的事让人心碎，如果这个房屋要卖，作为华人的你，会想买吗？ The RED HEART Campaign 提供的数据，这些红心触目惊心，这些红心房屋都是有过死亡案例的。在购买房屋前，如果你介意房屋有过不好的历史，一定要在上面查一下你准备购买或者租赁的房子是否有过凶杀案。在维州买过房子华人应该都知道，在房产交易中卖家需要签署一份S32披露文件，向买家披露关于这套物业的任何土地限制、任何影响土地的通知或法院判决等等，但 S32 规定的披露义务并没有明确指出需要披露房屋是否发生过凶杀案。所以在一般情况下，卖家可能并没有义务需要主动的去披露在房屋内出现过任何死亡的情况。 但是，根据维州出售物业法（Sale of Land Act）以及澳大利亚消费者法的相关规定，卖家及房产销售中介不得有任何误导或欺骗买家的行为。也就是说，如果卖家或者是中介知道房屋内出现过死亡的情况对买家购买房屋的选择来说起到决定性作用，或者说买家已经向卖家或中介询问了房屋是否之前是凶宅，那么卖家及房产中介就有义务如实告知买家相关情况。 而在住宅租赁的情况下，维州最新的法律已经有明确规定在租客签署租约前，房东必须向租客披露该物业在过去 的5 年内是否有发生过凶杀案。R16 (2) (a) 所以富文过户律师建议业主不管是想出售还是出租您的物业，都先行披露房屋之前是凶宅的情况，以免出现不必要的纠纷和麻烦。 好消息是我们华人聚集的东南区的案子不是很多，比如Glen Waverley 只有一例。 当你点进红心，会有整个案情介绍。 在澳大利亚买房，了解房产所在区域的安全情况非常重要。还有一些其他实用的网站和资源，可以帮助你更好地了解特定区域的犯罪和死亡事件背景。 1. NSW犯罪统计与研究局（BOCSAR） 👉 新南威尔士州居民必看。这个网站提供详细的犯罪数据，包括犯罪类型、发生地点和趋势分析。虽然它不直接记录凶宅，但可以帮助你了解某个区域的整体犯罪情况。 2. 澳大利亚犯罪学研究所（AIC） 👉 全国性资源。这里有关于澳大利亚犯罪和司法系统的广泛数据和研究报告，涵盖家庭暴力、谋杀等严重犯罪的统计数据，是了解某个区域犯罪情况的权威来源。 3. Crime Stoppers Australia 👉 举报犯罪和预防犯罪的平台。虽然主要用于举报犯罪，但你也可以在这里找到一些关于犯罪预防和社区安全的资源，特别适合想要了解社区治安情况的朋友。 4. 当地议会网站 👉 本地社区安全报告。有些地方议会网站会提供特定区域的社区安全报告，涵盖犯罪率和其他安全问题。这些信息非常实用，尤其是对某个特定区域感兴趣的时候。 5. Neighbourhood Watch Australia 👉 社区参与防范犯罪。通过这个组织，你可以参与社区活动，了解当地社区的安全状况。想要了解周围邻里是否安全，可以试试这个。 如果你有任何房产过户相关的问题，欢迎留言讨论。Read More

离婚前另一半却想偷偷卖掉房产转移资产？借的钱总要不回来，对方还想把抵押的房卖掉？在澳洲，“房屋封锁令”Caveat可能能帮你大忙，可以快速锁住对方的房产！特别适合需要追债或离婚的朋友们！主要有4类人需要： 第一类人是房屋买家。如果你作为买家和卖家签订了购房协议，那么你就拥有这个房子的caveatable interest。在房屋正式交割之前，你可以向土地局注册Caveat，它能确保交割期间没有其他人能够处理这各物业，你注册的这个CAVEAT会在房子过户给你的时候自动拿掉。 第二类是隐名贡献者。通俗地讲，这类人群常常在买房中有一定贡献，但房产证没有他们的名字。比如给家人支付部分首付款，或者帮助支付了房屋的部分贷款。那么在这种情况下，他们也享有caveatable interest。 第三类就是“债主”。如果你借钱给某人，而借款人同意以自己名下的某个房产作为抵押物或担保物，那么你就能在这块房产上注册Caveat。这样就能确保借款在没还清前，土地不会被卖掉或转让。 第四类是潜在继承人。通常情况下，当房屋的拥有人去世后，如果你对这个房屋享有继承权，你也可以注册Caveat来保护你的利益。 最后一类是其他总类合同的权利人。如果你跟房屋业主签订了某种合同，而且合同明确赋予你对这个房屋的caveatable interest，那么你可以在该房屋上注册Caveat。 除此之外还有很多情况，比如夫妻分居但没进行财产分割前，也会寻求律师的帮助来注册”房屋封锁令”Caveat”。注册Caveat需要满足一定的法律条件，而且你需要确保你的主张是合法、有根据的。通常律师都会建议大家提前准备好书面文件来证明caveatable interest，比如你和房屋业主的书面协议等等。 如果你对Caveat有任何问题，可以联系富文律师事务所，我们会根据大家的每一种情况给出最专业的建议！Read More

最近一位墨尔本的客户找到我们，说明明是自己的房子，在准备卖掉的时候却收到维州土地局的特别来信说自己的房子被放了CAVEAT, 封锁令，房子不能卖了！其实这样的事情在澳洲经常发生，有人冒充业主把房子拿去抵押贷款了！直接给房子上了封锁令！ 在维州， 一个被注册封锁令的房子是不能过户和交易的，简单来说就是你既不能出售房子，也不能拿房子抵押贷款了, 因为封锁令拦截下了所有和土地相关的过户和交易！ 如果你以前从来没抵押过房子或者签署过什么奇怪的文件，但是你的房子莫名其妙的被别人注册了封锁令， 你可以找律师向维州土地局递交一个“89A”的申请，土地局在收到你的申请后会立即通知封锁令的登记人，要是登记人没有在30天内回复土地局，又或者没有向法院提起保持封锁令有效性的诉讼，那这个封锁令就会在30天后过期，也就对你卖房没有任何影响了！ 89A申请要递交的材料和文件都不复杂，但是敲个小黑板，要注意一件事！大多数封锁令登记人在收到土地局通知有人要撤掉自己的封锁令，都可能会马上提起诉讼，这种操作很可能让你的89A申请直接失败，白等30天，所以为了预防这种情况，我强烈建议你在递交89A申请前和专业律师详细咨询一下这个封锁令登记人他到底是不是有法律依据去放这个封锁令的，以及到底89A申请是否对你来说是正确的维权方式，因为除了走土地局89A申请这条路之外，你也可以主动向维州高院提出移除封锁令的申请，通常着急要结果的，都需要走法院申请这条路。 我们的法律团队处理过很多这种案子，在确认业主是被冒充身份后，可以在不涉及土地局和法院程序的情况下直接为客户移除封锁令， 着急交割房子的朋友们不妨找一下我们，绝对比走其它途径快得多！Read More

买房子的时候如果没有仔细检查房子，就签了合同，很快发现房子很多问题，要花大几万才能修理好。那么到底如何预防在房屋支付了全款之后才发现房子质量有问题呢？ 买房子INSPECTION的时候，一定要多拍照和拍视频，为什么呢？根据常规的房屋买卖合同，卖家是以签约当天的这个物业状况把房子卖给你的，所以任何你签约之后发现的房子的瑕疵，卖家都有可能说这个早都存在的，所以不给你修理。想避免这种情况，就是要留好证据，照片和视频，证明这些瑕疵，在签约当天是不存在的，比如是卖家在搬家具的时候弄坏的，从而要求卖家修理好。 很多买家会说，检查房子我不在行，那我让专业人士验房，而且我的合约是SUBJECT TO BUILDING INSPECTION的，我不怕。 验房是非常好的，但是有一点你要注意，在合约里面即使有SUBJECT TO BUILDING INSPECTION这种特殊条款, 但是请注意这种条款基本用处不大，因为一般只有房子有结构上的重大问题才能用这个条款退出合约。   要验房的话，等做完了看完报告了，再签约，而且你签约的时候，还可以加入额外的条款要求卖家给你修理。 很多买家在看房子的时候，不会去留意像暖气，空调，洗碗机这些是否是正常工作的，提醒一下大家留个心眼，如果不找专业人士验房，那么要测试下这些设备是不是正常工作的，否则等交割之后才发现不能用的话，那可是要花钱修理的。 很多客户担心房子有没有违章建的，合约能看到吗？ 建议大家还是让专业人士验房，如果觉得实在太花钱，那么你可以查看GOOGLE的航空图，查看比如2年前的，或者5年前的航空图，是不是有加建的部分，合约的32号文件一般有个COUNCIL的证书，告诉你这个房子在过去10年里面是否业主是否有申请过建筑批文，如果是你从航空图里面看到有加建部分，但是这个证书又显示业主没有申请过建筑批文，那大概率就是违章盖的了。 如果有疑问，可以联系过户律师，我们为墨尔本多区的华人客户提供专业法律服务。Read More

购买房产作为一项长期投资，选择合适的物业尤为关键。在维州，大家可以通过Real Estate、Domain等著名网站搜寻理想的房产。 发现心仪房产后，您可联系销售中介查看物业，并索取销售合约（Contract of Sale）与32号文件（Vendor’s Statement）。为什么叫32号文件？是因为维州的Sale of Land Act 1962里第32条规定，卖方必须向买方提供一份包含特定信息的声明文件，简称为 ‘32号文件’。   收到文件后就可以联系中介签署文件，但在正式签署文件之前，强烈建议由律师进行审阅合约和32号文件。律师将详细检查文件内容和条款，并提供专业的建议，以保护买家的利益。 这里给提醒两点在购房过程中的重要注意事项： 您购买的房屋以签约当天的状况为准，请仔细检查房屋并记录房屋的现状，除非合约另有说明，否则现存的任何瑕疵均不会由卖方维修，换句话就是，您买的房屋看到是什么样子就是什么样子的。 许多买家误认为‘subject to inspection’条款指的是房屋检查发现问题后可以要求卖家进行维修或者撤销合约。实际上，此条款通常仅在验房报告上显示房屋存在重大结构问题时，才允许买家在约定时间内撤销合约。 签约时，您将支付定金，并约定具体的交割日期。   一旦卖家同意并签署了合约，中介会将交换后的签字合约发送给您的代表律师或过户师，随后，由律师进行准备过户所需的文件，如完成身份验证（VOI）、准备土地转让文件（Transfer of Land）和税务表格（Duties Form），同时计算印花税、注册费和尾款等。如果您将贷款购买，会由律师联系您的贷款银行提供银行要求的所需文件并安排交割事宜。 交割日当天，在指定的交割时间，代表律师将通过PEXA平台完成资金支付和文件注册，整个过程大约持续半个小时，过户程序完成后，律师会通知您交割已经结束，您可以联系中介领取钥匙。此外，律师还将负责通知当地市政府和水公司完成物业转名。 买家需要做的就是在交割后联系零售商开通电力、煤气和网络等服务。   我们富文律所拥有专业和经验丰富的律师团队，致力于为您提供高效、专业且优质的房产过户服务。 如需要了解更多关于澳洲买房流程的信息或寻求帮助，欢迎致电我们的办公室或通过微信联系我们。Read More

许多人可能已经知道，去年年底FIRB提出了对在现有住宅的申请费用提高三倍的提案。现在，这一法律修正案正式通过，涉及现有住宅的FIRB申请费用调整从2024年4月9日开始实施，具体的费用变化如下： 对于购买空地、新建或近新住宅等其他类型住宅的FIRB申请费用，则维持现状不变： 对于计划购买二手住房的海外买家来说，这无疑大幅增加了购房成本。 此外，对于已经完成购房的海外买家来说，另一项从4月9日起生效的费用调整是Vacancy Fee（空置费）。对于从2024年4月9日之后开始的空置年度，如果您的物业在过去的一年中空置时间超过6个月，那么需要缴纳的空置费将翻倍。空置费的具体数额将在提交空置费申报的时候进行计算，依据的是最初的购房FIRB申请费用。 例如，如果您之前的FIRB申请费是$13,200，那么2024年4月9日至2025年4月8日这一年度的空置费将增至 $26,400（而在这之前的空置费是$13,200）。 请注意，如未按时申报空置费，FIRB可能会假定房屋未满足居住时间要求，直接征收空置费。因此，请确保是提交空置费申报。 如果您对于FIRB申请费或空置费等房屋买卖有任何疑问，欢迎联系我们。 最后，想要吐槽一句，FIRB升级后的系统实在是太难用了。Read More