相信大家都知道澳洲多个城市都被列为全球最宜居城市，而凭借着其居住环境，教育水平，医疗与社会等福利条件，吸引了大批移民与投资者，因此也产生了很多我们称之为国际婚姻的情况。 举个例子： 老公在中国经商，而老婆带着孩子在澳洲上学，因两夫妻聚少离多，形成了最常见的异地恋例子。随着两国生活节奏的差异，两人沟通也逐渐变少了，恋人感情淡去，最后步入离婚。 所以我们今天分享的是 “当在面临离婚时，如何决定在中国还是澳洲进行离婚，分割财产和小孩抚养权的问题”。 // 在哪离婚呢？ ///  疑问 首先，在做选择之前，应先咨询澳洲持牌律师以及中国持牌律师，然后分别向两国的律师提问以下问题： 01 办理离婚的周期  (双方都同意的情况下) 澳洲 中国 澳洲需要证明分居12个月后才可以申请离婚 中国只有30天的冷静期 结论：如果着急离婚的您，首选是中国 02 财产分割的方式 澳洲 中国 澳洲是“无过错” 婚姻系统，所以另一方虽有过错，但这个不会是法院在判决财产分割的考量。 在中国，如果婚姻一方有过错，如：家暴，同居和重婚，那么另一方是可以拿到赔偿的。 提醒： 中国是不会把婚前财产归为夫妻共同财产的，但是在澳洲，婚前财产是有可能被算成夫妻共同财产的，所以这里要考虑清楚； 03 两国冻结财产的难易程度 04 两国关于孩子抚养权的法规 05 诉讼费用的区别 06 这两个国家对于外国的法庭命令，执行的难度是如何的。 在澳洲离婚的前提条件： A 项条件：其中一方 出生于澳洲/通过领取入籍证的澳洲公民； 或 过去的12个月（至少）合法居住于澳洲，并且有意继续在澳洲居住的人士； 和 B 项条件 –  两人已分居12个月01天 想要在澳洲申请离婚，您必须符合A项条件的其中一项 和 B 项条件。如上述条件已满足，您可以选择单方面或共同申请。费用和程序来说，共同申请肯定是首选。除此之外您还需要考虑以下： 结婚少于2年 ：需要提供辅导证明 (Counselling Certificate) 同屋檐下分居 ：需要提供法定声明...Read More

今日看点 2016年10月，昆州黄金海岸梦幻乐园一项水上活动发生事故，船体意外侧翻致四人死亡。为了杜绝类似的悲剧发生，在2017年10月23日，昆州政府立法把工业过失杀人罪Workplace Manslaughter 增设为一项新的刑事罪名。引以为鉴，维州也从2020年7月1日开始实施此法规，最高可以判处被告人25年的监禁，也就是说企业负责人/董事将无法把自己的责任隐藏在复杂的公司结构背后。 案例 昆州第一个工业杀人判决 昆州首例工业杀人罪在布里斯班地方法院于2020年6月11日宣判，该案子是源于2019年一名工人在汽车回收场意外死亡的事故。这位58岁的工人巴里·威利斯（Barry Willis）被另一名工人操作的反向叉车撞上导致死亡。该公司Brisbane Auto Recycling Pty Ltd及其两名董事均被刑事检控，该公司被罚款300万澳元，而该公司两名董事均被判处10个月监禁。 R v Brisbane Auto Recycling Pty Ltd & Ors  [2020] QDC 113） 维州工作场所过失杀人罪  Workplce Manslaughter (VIC) 旨在 防止工作场所的死亡，加强对雇主遵守职业健康和安全义务的威慑，并发出强烈信息，即不能容忍在工作场所置人的生命于危险之中，但是这些变化不会给责任人产生额外的责任。 也就是说，作为雇主或责任人，如果你已经履行了你的工作场所健康安全职责，或者你正在做正确的事情，你将不需要做任何改变。如果你不遵守相关的职责，那么无视工作风险而产生的后果会更加严重。 小知识 只有发生在2020年7月1日之后的死亡才适用于这一新法规。 如果是2020年7月1日之前的案件，可以被起诉吗？ WorkSafe执法小组主任Gordon Cooper是这样回复是： “他们可以被起诉，但是他们不能因工作场所过失杀人罪被起诉。如果死亡发生在2020年7月1日之前，WorkSafe执法小组肯定会进行调查。WorkSafe执法小组将与WorkSafe的其它团队和维州警方合作，并最终可能与公诉办公室一起开始诉讼程序。” 工作场所过失杀人罪的构成要件 1. 被控人士是自然人，法人团体，非雇员或自愿人士 如果被控人是自然人，其违反所应付的义务的行为必须是有意识和自愿的(Consciously and voluntarily). 2. 根据OHS法案，负责人必须对受害人附有特定的义务  雇主有义务为雇员提供和维持安全、无健康风险的工作环境 雇主需监督雇员健康和工作条件的责任 雇主有责任确保除雇员以外的人士(包括访客、公众人士及其他工人)不会因业务运作而受到威胁 个体经营者有责任确保他们的工作不会对职业健康安全构成威胁 对工作场所进行管理或控制的人员有责任确保工作场所及其进出方式的安全 设计师的职责是确保工厂、用作工作场所的建筑物和结构的安全设计 制造商和供应商确保工厂或物品可以安全生产和安全使用的责任 任何人有责任不鲁莽地从事可能使另一人在工作地点有严重受伤危险的行为。 上述每项责任均要求有关的责任人 “在合理切实可行的范围内” 履行相应责任。...Read More

相信大家都知道维州在昨天午夜重新回到第三阶段的封城状态。换句话说所有的酒吧、剧院、健身房、游泳池，运动馆等娱乐场所都禁止开门，而咖啡馆和餐厅也回到只能外卖的经营模式。对本来上一季度生意营业额被受打击的公司来说无疑是雪上加霜。在这逆境之下，相信大家都希望能够稳住公司生意、并且只求能够平安的渡过这段时期，所以今天我们来与大家一起探讨在经商过程中关于董事个人风险的话题。 公司的债务和义务全由公司承担，而不需董事负责？ 表面上是正确的 经商分为多种形式。相比独立经营商Sole Trader 或 传统合伙人 Partnership，反而成立 公司 Company 一直都被大家视为可以最好得保护个人资产的一种经商形式。话虽如此，如果您同意担任董事的话，可能您就必须重新综合考虑个人风险和资产保护的问题。 简单而言，由于公司是独立的法人实体，就像是一把保护伞，保护着被委任的董事与出资的股东个人不被公司债务牵连。虽然公司可以保护董事个人资产，但是有很多不可避免的时候，董事除了签署了个人担保（董事担保）外，还会因为其他原因导致个人资产被牵连。 以下是除了董事签署担保协议外的一些责任： 1. 员工工资预扣税 Pay As You Go (PAYG) 和 养老金保证金 Superannuation Guarantee  Charge (SGC)  作为公司董事，您是需要为公司每位员工的工资预扣税和养老金保证金做一个监督。您需要监督公司是否有按时地向税局缴纳员工工资预扣税和养老金保证金。因为一旦税局发现有税务欠款的情况下，税局一般将会要求董事个人承担这些债务。 注意：如果刚刚被任命为公司董事的您，发现了公司有漏缴上述税款，您将有30天的时间来补缴。只要在新上任30天内补缴，董事将不需要个人承担这些责任。 2. 破产交易 (Insolvent Trading） 根据法规section 588G of the Corporations Act 2001，董事是有义务阻止公司在资不抵债的情况下进行交易。如果董事在明知道企业已经无力偿付债务的时候，仍允许进行导致投资人或其它相关方损失的交易，在法律上将会被认为欺诈行为。若董事没有在适当的时候意识到公司无力偿债，董事则可能要个人承担民事诉讼和赔偿的责任；倘若公司涉及不诚实的违规行为，董事甚至可能会被追究刑事责任。 小知识 如果身为董事的您，发现公司现在无法按时偿还债务了，应及时寻求律师和会计帮助。因为破产的徵兆通常都会在公司真正破产之前就已经出现，寻求建议的时间越早，则有更多的时间进行合理的计划和反应。 3. 非法凤凰活动 (Illegal Phoenix Activity) 非法凤凰活动，顾名思意，就是浴火重生的意思，再白话一点的说，也就是董事另注册新公司以接管破产公司的业务或开展非常相似的业务。由于新公司是一个单独的法人实体，因此原公司的债务将由原公司负责，而原始公司的债权人在收不到全额付款下，原公司将会被外部接管公司来管理(externally administered)，甚至清盘。 看到这里的小伙伴是不是觉得很疑惑，这样是合法的吗？ 其实凤凰活动是一个较为复杂且不断被发展与改革的法律领域，所以在您考虑任何替代凤凰活动的安排之前，我所强烈建议您询找法律和会计咨询。 4. 违反董事职责 (Director’s Duties) 董事对公司负有许多重大义务，包括但不限于以下： 为公司的最大利益和适当目的真诚地行事； 谨慎行事； 不得将职位或信息用于个人利益或损害公司利益；和 普通法规定的其他义务。...Read More

简要 据SBS新闻近日报道，由于新冠确诊人数遭遇一波强势反弹，维州州长丹尼尔安德鲁在上周日宣布，将对返回澳洲的旅客在隔离期间进行强制的COVID-19病毒检测。且对被隔离者强制检测的次数为两次，分别在14天隔离期中的第3天和第11天进行。如果旅客拒绝配合相关的检测工作，将会被要求在原本14天强制隔离期限的基础上再增加10天以把新冠病毒的风险降到最低。原因是目前仍有约三分之一的相关人群拒绝进行检测。报道称维州有超过1万人拒绝接受病毒测试。维州卫生部长米卡科斯称，当局正在调查人们拒绝接受测试的原因，包括一些阴谋的指证。 估计大家都很惊讶吧，为什么会有那么多人拒绝检测呢？ 其实类似的问题在澳洲自创的新冠信息共享软件 COVIDSafe刚刚出台的时候就引起过一阵热议。大家发现即使在这个非常时刻，很多人还是会把 个人隐私置于 社会健康安全 之上。 据悉拒绝检测的人可能是出于个人理念或是宗教信仰的原因，然而从法律角度而言，我们认为这个问题可以从 三个主要 的方向进行讨论： 宪法中关于人权部分的内容是否赋予强制合法性； 侵权法中是否有相关的法律依据 ;  其他法律 宪法 虽然澳大利亚的宪法中没有明确写出公民享有行动的自由。不过根据公民权利和政治权利国际公约International Covenant on Civil and Political Rights 第12条 (以下简称公约)，公民享有行动和选择居住场所的自由Liberty of movement and freedom to choose residence。 虽然该条例没有明确定义所谓的 “行动” 具体涵盖了哪些行为，但广义而言，这一项权利可以理解成包括所有一般意义上的人类行为，例如日常的衣食住行。同时，这也应该囊括“拒绝进行不符合公民个人意愿”的行为。 那么是否意味着公民进行任何行为都不应该受到限制呢？答案当然是否定的。 公约第12条第3款提到，在满足公约中认可的其它权益相一致的条件下，公民的行动自由不应受到任何的限制，除以下特例外 (a)   法律给予相关的权限 (例如拘捕和监禁) ； (b)   对于保护国家安全是有必要的； (c)   对于保护公共秩序是有必要的； (d)   对于保护公共健康、道德准则或他们的权利和自由是有必要的。 就这个层面来看，政府目前提议的“强制检测”都与以上提到的 (b), (c) 及 (d) 条款情况有直接或者间接的联系。所以强制检测措施从宪法和国际公约的角度来看，具有一定的合法性。 侵权法（Torts） 从侵权法的角度，非法侵犯 (Battery) 和企图伤害(Assault) 的概念可能可以用来抗议政府的强制检测措施。 非法侵犯 Battery ...Read More

疫情下如何解决法律文件的线上签署和有效的召开董事/股东大会 2020年，由于新型冠状病毒的肆掠，一场没有硝烟的战役席卷全球，大家也纷纷响应号召，避免出行和聚集。在这种状况下，法律文件的签署不可避免的受到一定的阻碍，尤其是需要进行面签的重要法律文件，如果彼此签署后相互邮寄，又恐引发道德风险，怕将来对簿公堂才发现根本不是真实签名。 这场毫无先例的情况，到底有没有什么办法既能较为方便的进行法律文件的签署，又能在一定程度上保证签署的真实有效呢？ 同时，企业股东、董事之间如何保持顺畅沟通、作出有效决策，对现阶段的企业经营尤其重要。 而就在近日联邦财政部长发布了 Corporations (Coronavirus Economic Response) Determination (No 1) 2020 （以下称 “裁定”）。此裁定的有效期是从2020年5月6日到2020年11月6日。 公司法律文件的签署 想必大家都知道，一家公司要签署法律文件是需要通过其董事和/或秘书来签署文件。 注意：如果公司有两位或以上的董事，则是需要其中的任何两位董事代表公司签署法律文件。 那么当董事无法在同一个房间内同时当面签署文件，此裁定允许以下几种签署方式： 分开签署：一位董事笔墨签署在一份副本上，另一位董事或是秘书笔墨签署在另一份副本上，所有签署完毕后的原件加起来是一份完整签署的文件； 综合签署：一位董事笔墨签署在一份副本上，然后扫描给另一位董事或是秘书让他／她打印再笔墨签署； 电子签名：复制签名在文件上，或是使用电子签名软件，这类方式需要能够可靠地识别电子通信中的签署人员和表明该人员与这份文件的关联及用意。最好还能有董事会会议记录授权签署人员代表公司签署。 提醒：由于电子签名操作特别方便，有电脑及相关软件即可操作，所以公司有必要做好保护措施，以防被第三方在无授权的情况下以公司董事或秘书的名字签署文件。特别是签署的另一方是可以假定签署方是有权力签署文件的，公司更应该确保及审查公司是否有足够的内部管理控制，以及实时更新ASIC上的公司记录以确保记录上的董事是现在任职的董事。 具有法律效应的公司线上董事/股东会议 同样的，对于公司会议，此裁定也有相关的改动： 1. 会议可以使用远程技术进行，而无需所有有资格出席的人员亲自出席在同一个地方。此远程技术要给所有有资格出席的人员都有个参与的机会（包括发言权）； 2. 会议上的投票必须使用能够实时投票的技术，而非举手表决的方式进行投票，裁定也鼓励所有有资格出席的人员在会议之前记录他们的投票； 3. 会议通知及相关信息可以使用一种或多种技术提供给有资格出席的人员，可以通过电子方式提供，或者是在网页上查询或下载； 4. 会议通知必须说明出席人员如何进行投票和提出问题，还需包括使用这些技术参加会议所要知道的其他信息。 此外，维州政府也通过了相关法规COVID-19 Omnibus (Emergency Measures) (Electronic Signing and Witnessing) Regulations 2020，此法规的有效期是从2020年5月12日生效到2020年10月24日。         契约 / 抵押文件 / 委托书 / 法律声明 / 遗嘱 此法规允许以电子签名的方式来签署 契约Deed 和抵押文件Mortgage，并通过视听链接（比如Zoom，Skype）的方式见证文件的签署（见证人必须在其签名后写上陈述，以表明该见证人是按照此法规通过视听链接的方式进行的见证）。该法规也取消了契约的任何一方有拒绝接受电子签字的权利，也就是说，如果其他条件都符合，契约的任何一方不能以他不希望电子签文件的理由来拒绝接受电子签署方式。...Read More

HomeBuilder 新政和建筑合约的法律解析和隐患 – 为了刺激民宅建筑市场，澳洲联邦政府于2020年6月4日颁布了Home Builder资助政策。由于此政策的具体实施是由澳洲各州政府来执行，而目前大家都还在等待各州政府颁布该政策的细则。以下是我所为大家准备的HomeBuilder资助政策的概要： 资助金额是$25,000 期限是从2020年6月4日至2020年12月31日期间签署的合约，建造新住宅或者对现有住宅进行翻新 申请人资格： 申请人必须是年满18岁的澳洲公民， 申请人的收入上限是个人为$125,000，夫妻为$200,000。 申请人签署的建筑合约的条件是： 兴建的土地加建筑价值不超过$750,000的新住宅以及其用途为自住房； 或将现有的自住房大幅翻新，翻新的合约的金额在$150,000至$750,000之间，而且现有的房产的价值不超过$1,500,000。 注意 · 施工必须在合同签订之日起的三个月内开始；· 建筑商的开发项目和投资房并不符合HomeBuilder的资格。 该联邦政府政策里不明确的地方： 问：澳大利亚永久居民和新西兰公民是不是符合申请人资格？ 答：这一点需要等待各州政府细则出台以后，才会有一个更明确的指向； 问：楼花合约（比如楼花公寓，楼花联排别墅等）是否符合HomeBuilder的条件？ 答： 虽然在联邦政府的模拟案列和问答文件中都有提及，但是联邦政府并没有给出一个明确的答复。但是考虑到HomeBuilder其中的一个条件是 “施工必须在合约签订之日起的三个月内开始”，很多新的楼花项目是不是能够符合这一要求，也存在疑问，因为楼花项目的开工日期往往存在很大的不确定性。所以这个问题要等到各州政府公布细则才能获得更进一步的解答； 如果您打算在这段期间签署楼花公寓合约，并希望此合约能够符合HomeBuilder的资格，我们建议您向开发商提出增加额外条款。 如：增加特殊条款写明如果您或者此合约不符合HomeBuilder的条件或者3个月内无法开工，那么您做为买家可以书面通知开发商退出此合约，并拿回所有的定金。 建筑合约 说到HomeBuilder，我们就不得不说一下建筑合约的签署，和一些我们经常被问到的建筑合约问题： 1.建筑商进场施工 如果您购买的是土地加建筑，那么建筑商要等到您完成土地的交割（您成为土地的业主）以后，才能开始施工。当然在此之前建筑商也可以开始进行诸如出施工图或者申请批文等的工作。 2.支付方式 如果您购买过现房或者楼花房产，您会发现建筑合约的支付方式和这些房产购买合约完全不同： A) 简单而言，所有土地建筑配套(House and Land Package)以外的房产买家，在签署合约的时候需支付10% 的定金，而将会在交割的时候再支付剩余的90% 和其他诸如印花税，登记费等等的费用。 B) 而土地建筑配套(House and Land Package)里的建筑合约，一般都是以阶段性的支付方式。最普遍的建筑合约支付方式如下： 1. 签建筑合约时付5% （定金）  注意：如果建筑合约超过$20,000，买家只需要支付5%的定金。如果建筑            商要求您支付超过5%的定金，您可以拒绝。  2....Read More

律师解读：在Google上被留虚假差评怎么办？ 在这网络发达的时代，精明的消费者一般会在消费前到Google或其他评论网查询商家的服务评分。如果商家能够获得客户的五星好评也意味着该商家的服务是有用心在经营的，因此网络好评也会直接给商家带来新的客源。 另一方面，在人人都匿名留言评论的时代下，往往商家会遭受到无理的网络恶评甚至有些是恶意中伤的行为，而导致商家网络评分下降，那么作为生意经营者的您，到底能够如何使用法律来为自己平反呢？‍ 维州本土案例 一位依靠网络好评吸引客户的牙医, Matthew Kabbabe, 他在去年收到了一名匿名用户CBsm23 给出的负面差评后，尝试要求Google公司移除差评，但不幸遭到拒绝。后来Matthew决定向CBsm23追讨并起诉该人诽谤。同时Matthew也向法院提出了初步搜证 (Preliminary Discovery) 的申请，主要让Google提供CBsm23的个人信息。 – 国际法v联邦法 在Matthew一案里面，由于掌握CBsm23个人信息的Google是一家美国注册的公司，所以Matthew需要向Google搜证取得他的身份资料。对于Matthew的初步搜证申请，首先要做的就是向法院申请要求跨国递送澳洲法庭文件（如果被告是澳洲本地公司或者个人，递送一事无需向法院申请）。 原告在向第三方海外公司递送法庭文件前需满足以下四个条件： 1.确认第三方海外公司的注册国家从而决定海牙国际公约是否适用以及如何应用；2. 对于案件的初步搜证程序，澳洲法院是否有管辖权；3.诉讼是否能够满足联邦法院的法规要求；4.初步审核原告的申请是否有胜诉的机会。 NO.1 国际法与联邦法院的程序 因为Google公司在美国注册，所以案件面临第一个难题是海牙关于向国外送达民事或商事司法文书和司法外文书公约（海牙送达公约）是否适用以及如何应用。 如果掌管被告人信息的海外公司在美国注册成立，那过往的案例都一一支持海牙送达公约的适用性和应用的方式。 海牙关于向国外送达民事或 商事司法文书和司法外文书公约 公约提供缔约国之间的法律文件送达传递方式。当中： 第五条 文书由目的地的国家中央机关按照其国内规定安排送达，中央机关可要求文书内容以发往国的官方文字写成。 第十条 除非送达目的地的国家表示异议，否则文书能够以邮寄途径直接安排送达司法文书。 过往澳洲案例一般使用海牙送达公约第五条，澳洲法律文件由文书发往国中央机关自行安排文书送达，而并非使用公约第十条。虽然两条条约都能在法律上有效的送达文件到海外缔约国， 但是如果经由送往国的中央机构安排送达，过程通常较为漫长以及耗时。而Matthew此案所使用的第十条则可以合法的绕过中央机关，自行以邮寄途径送达文书。 NO.2 联邦法院处理初步搜证的管辖权 如果案件或原告损失的发生地点为澳洲，那一般而言联邦法院都有权处理相关的初步搜证。 NO.3 联邦法院的法规要求 即便海牙送达公约适用，申请人也需要满足联邦法院法规内所提供能够就海外应诉人送达文件的起诉基础。如果是基于诽谤的案件，一般都能达到法规里面提供的项目： ◆证实起诉基础源自于澳洲； ◆或是侵权行为在澳洲发生； ◆或是由于侵权行为而在澳洲遭受到损失。 这一点来说因为Matthew一案里评论是关于匿名人士曾经到访过澳洲牙医诊所接受治疗，所以能够满足法规的要求。 NO.4 申请人是否有胜诉的机会 这边很多读者可能会有疑问： 这是否等于未审先判的问题？其实这个要求的目的旨在为潜在原告提供一个理据，用于获取被告人的信息来起诉。如果原告的案子并没有任何胜诉的机会，那允许他取得“被告人”的个人信息将会反而构成滥用法院程序。 当然Matthew的案件已获得法庭最终判定，允许他向美国 Google送达澳洲法庭文件。而换句话说澳洲的法院受理了Matthew的初期搜证申请。一旦受理，Google如果不想交出 CBsm23的个人信息，那将有可能构成藐视法庭。 同时根据报道，Matthew也通过这个申请对澳洲电讯巨头 OPTUS发出了法庭传票，主要让OPTUS也提供CBsm23的个人信息，所以相信这个匿名用户的身份应该很快就会公诸于世。从此可见，澳洲的法律体系是逐步的倾向于帮助与维权网络受害人的方向发展中。 结言: 在最新的 2020 年澳洲南澳的 Cheng...Read More

如果非裔男子乔治·佛洛依的“跪杀”案件发生在澳洲 新闻   图采自：The Guardian 美国上周发生的警察 “跪杀” 非裔男子乔治·佛洛依德 案件导致美国多个城市进入骚乱状态。昨天官方以及民间独立验尸报告公布，两份报告对佛洛依德的死因有不同的意见： 前者 VS 后者 警察执法过程对颈部压迫等行为过程中并发的心脏骤停 死于警察跪压导致的机械性窒息 对于警察在执法过程使用过分武力或者发生违规的行为，一般市民除了在事后能够上街游行示威，向政府及其相关部门表达不满以外，我们又是否有任何权利可以行使呢？而如果对官方的验尸报告有所不满，我们是不是也可以委托民间独立的验尸官确定死亡原因呢？ 法律给予警察的权力 法律允许警察在认为有需要的情况下扣留，搜查，逮捕一般市民，甚至使用武力以及扣押财物等等。 在采用英国法制系统的澳洲，警察的执法过程定必然需要受到司法监管。而在维州，如果对警察抱有任何不满我们都可以向IBAC(全称: Independent Broad-Based Anti-Corruption Commission Victoria) 或者警察内部的 PSC (全称: Professional Standards Command) 作出投诉。 IBAC主要处理的都是比较严重的投诉，包括滥用警队资源，贿赂，侵犯人权，使用过分武力，失职等等。而PSC则能够处理相对轻微的警察失职 (例如并没有穿上规定的制服)。 虽然PSC已经有监管审视警队的能力，但是毕竟作为警队内部的一个部门，它能否不偏不倚的行使自身权力自然会成为一个疑问。故此IBAC作为一个独立的政府机构才会担任监督及调查维州警队的问题。IBAC在受理对警队投诉的时候能作出的决定包括正式调查，转介到其他机构，起诉，或者不采取任何进一步行动等等。 众人的质疑 哪怕IBAC名义上是独立的，它依然是政府机构，我怎么知道他们跟警察会不会官官相卫？ 实际上在2014-2015年就有20位警察因为失职调查而被开除处分，而IBAC在2018年和2019年分别起诉了35位和16位维州警察，当中已经有4位得到了法院的制裁。 这个案件是由IBAC自行决定调查并且在2019年就两项非法攻 Unlawful assault起诉Dallas。受害人Daniel Hornsby当时因为家暴原因而被扣押在Moe的警察局里，而Dallas则是当晚的值班警察，负责看管Daniel。当时Dallas在进去看守Daniel的时候，由于Daniel发难, 攻击Dallas的大腿部分，Dallas声称因为自我防卫而殴打了Daniel的头部及上半身数次。虽然过程只有约50秒，但是整个过程被警察局的摄像头记录下来。就结论来说，Latrobe Valley的地方法院裁定Dallas 两项非法攻击罪名成立，需要Dallas守行为12个月。 如果警察侵犯人权，人民应该如何？ 如果您曾经面对或目击过警察越权甚至是侵犯人权的行为，那您能够采取的行为可以有： 向PSC或IBAC作出投诉； 向维州平等机会委员作出投诉 (Victorian Equal Opportunity and Human Rights Commission)； 针对维州警队作出民事诉讼；或 要求警察作出赔偿 (Ex-Gratia Expenses)  可能大部分人都认为向警队要求赔偿都不大可能。但实际上按照维州警察的年度报告，它们在2018年及2019年的ex-gratia expense的开销分别达到十七万和十五万。在某些情况，其实受害人可能更希望得到警察的赔偿多于投放更多精力去投诉甚至控告相关的警察。 归根到底，警方作为政府部门能作出赔偿也是因为根据2013年维州警察法 (Victoria...Read More

律师解读：借贷注意事项   相信大家都知道，澳大利亚储备银行为了支持及带动经济，多次下调基准利率 (Cash Rate)，也就是银行间互相借钱的隔夜利率，这也致使了其他利率也一并下降的因素。虽然利率下降，但是银行资格审批视乎和之前一样那么的严格，很多海外人士依然无法申请。 因为前几年的贷款政策收紧，导致很多稍微不符合资格的人都无法贷款，但因市场的需求，市面上也开始出现各种基金借贷公司，甚至私人放贷，而这些后来都被称为 “民间借贷” 。   那么，如果您正在考虑给亲戚朋友还是外人借钱，您作为民间借贷的出借方(Lender)应如何保护您的权益，简单来说就是如何能确保借出去的钱与约定的利息按时收回来。所以我们今天就来解释一下 出借方Lender  需注意事项   01  调查与搜索 首先要做的是一系列的搜索，尽可能的查出借款方名下是否有什么房产或资产，甚至范围可以延伸到借款方的直系亲属，公司或信托。 按上面对话的例子，借款人 (Borrower) 声称自己公司有一个开发项目。当然一个正常的人听到借款人有项目，应该他是有能力还钱的，于是就没调查好就把钱借出去了，当然只要对方不食言，什么事情都没，一旦对方出了些状况，本金利息拿不回之余，甚至友情亲情都没法继续了。所以我所建议大家在确保借款方有足够的资产抵押的情况下，您再考虑借出多少金额给借款方。  02  房产市场的浮动 除了以上提到的资产抵押的价值外，出借方也需考虑到房产市场的浮动，如果借款金额太靠近抵押物的价值，那么如果房产市场下跌，这个时候借款人违约，出借人即使出售物业也不一定能收回所有的本金和利息。 市场的浮动会是您该考虑利率，罚息的重要因素. 03  抵押物业与动产担保MORTGAGE 注册抵押 一般来说，能够在借款方的物业上注册抵押文件(Mortgage)是最为保险的，因为出借方作为抵押权人在借款方违约时可以行使的权利是相对而言非常大的，包含占有， 出售，转让，出租，装修，分割该抵押物业，在抵押物业上经营生意，获取租金或其他方式能让出借方收回该约定金额为止。 CAVEAT 注册禁止令 如果遇到借款方不同意出借方在物业上注册抵押文件时，那么您可以考虑是否想要在物业上注册禁止令(Caveat)。但是禁止令与抵押文件相比，是没有抵押所带来的权利那么大，禁止令只能使借款方无法随意出售该物业。并且禁止令是排在所有抵押文件后面的。 注意：违约时物业会用来优先偿还抵押的那些贷款，如果没有余额，那么仅注册禁卖令的出借方就可能什么都拿不到了。 PPSR 动产权益注册 （Security interest) 除了在不动产上注册抵押文件和禁止令，您还可以考虑在借款方的动产上注册担保权益。 04 选择担保人 选择合适的人选作为担保人也是一大技巧。担保人的数量并不是越多越好，而是要选有足够资产的担保人，能够在借款方无法偿还的情况下完成借款方的还款义务。为了以防担保人否认担保义务，我们会让担保人去寻求独立法律意见，并让担保人的律师签署一份文件证明担保人是在完全明白其担保的法律风险并下签署担保文件的。 小贴士 – 有抵押的情况下，海外出借方需申请FIRB 如果您 (出借方 Lender) 是海外人士并且借款人是用房产抵押作为筹码，那么您是需要得到海外投资审查委员会(FIRB) 的批准才能够借钱给第三方的。 要获得此批准，您必须完成一份申请表以及支付相应的申请费。FIRB申请费是按贷款金额来决定的。FIRB批准也有可能会根据情况的不同而附有额外的条件，比如当出借人占有抵押物业时必须通知FIRB等等。 借款方Borrower   需注意事项呢 首先，在银行同意您的贷款申请后，银行会给您一系列的文件让您签署。这些文件一般大同小异，其中的条款无疑是保护银行的，那么您主要应该注意的内容有哪些呢，请看以下： 本金 – 这里指的是借款的金额； 利率，是浮动还是固定的，如果是固定利率的话，一般有固定的借款期限，如果提前取消贷款，可能有罚息和其他额外的费用； 本金和利息的支付方式和期限； 罚息 – 这里一般指的是如果没有按照还款/利息的话银行将会按照罚息利率收取利息...Read More

解禁在即：购买商业地产需注意的事项 导读 近期受到新冠病毒蔓延的影响，澳洲住宅房产和商业地产的交易价格和澳洲汇率都呈下降趋势，首当其冲的包括购物中心、酒店、写字楼等商业物业，疫情引发的客流锐减使行业感到深深的寒意。但是从投资的角度，现在倒不失为一个不错的投资机遇。今天，我们就从地产交易流程的角度讲一讲在澳洲投资商业地产需要注意的事项。 住宅和商业物业两者除了都可作为投资房产之外，几乎没有其他相似之处。从平均租约期限到风险水平，都大有不同。 差异的关键点都是围绕着物业的租赁。商业租赁的期限更长，与住宅租赁不同，商业租赁在确定商业地产价值方面起着重要的作用。这是因为替换商业租客比住宅的租客要难得多。 今天我们要讨论的是当您确定准备购买某一商业物业后，从签署合约到完成交割的大致流程和注意事项。我们就以维多利亚州的商业物业购买为例向您进行解释。 合约和卖家申明  (Contract & Vendor Statement) 很多买家往往出于费用和时间的考虑而忽略了让律师介入的这一步，就直接签署合约。但是，您购买此商业物业的风险就已经从您的这个决定开始了。合约一旦完成交换绝大多数情况下买家不能退出合约，如后期律师发现有问题，都已经晚了，要知道维州的商业地产合约是没有三天的冷静期一说，也就是合约一旦双方签署，除非合约里面有约定的特殊条款赋予买家在某情况没达标的情况下能取消合约，否者合约很难被取消。 富文律师行的做法 当我们收到一份合约以后，我们会对合约进行仔细的审阅并出具书面的建议信告知客户合约需要注意的事项。我们的建议一般会告知： 哪些合约条款需要修改或删除； 卖家需要提供对哪一些信息做进一步披露以便我们做进一步的调查； 针对您关注的地方做出详细解释； 任何房产出售合约 (商业和住宅) 都是由卖家的代表律师/过户师准备的，因此合约会偏向于卖家的利益。 因为商业物业本身的不同情况和问题，合约的条款和卖家申明中的信息也不尽相同。以下是在我们审阅商业物业合约时经常碰到的，需要提醒买家的事项。 1. 10% 消费税 (GST) 注意1：购买空置的商业物业，买家是需要在交割的时候支付消费税 (GST)。 澳洲的消费税是10%，换句话说，买家除了支付合约价格，您还需要额外准备合约价格的10% GST, 而同时缴付的印花税也会因此有10%的增加。但是如果此商业物业有租客，而且租客在物业交割的时候仍然是持续经营的(Going Concern)，那么买家在物业交割的时候不需要支付消费税。这也是为什么商业物业的租约对于购买商业物业来说比较重要的原因之一。 注意2：如果签署合约的时候有租客，但是交割的时候租客已经搬离商铺，那么买家还是需要支付消费税的。 2. 合约条款 通用条款 General Conditions & 特殊条款 Special Conditions 一般上通用条款都大同小异，所以要更加注意的是合约的特殊条款。卖家律师几乎都是通过特殊条款的制定来最大限度的保护卖家的利益。 所以当我们在审阅合约的时候，特殊条款是我们的关注点。当然，回到一个比较现实的的说法，卖家还是占着主动权，很多时候我们的客户会担心如果提出太多的合约修改要求，卖家不同意就拒绝交易。 我们的建议是： 在合约没有签署之前，您都可以尝试提出所有的要求。如果卖家拒绝，那么您可以再根据卖家能够接受的程度，做出自己的判断和决定该物业是否值得购买。根据我们的经验，往往是这些把 “丑话” 说在前面的物业买卖，在之后的交割过程中越是相对比较顺利。原因可能是因为买卖双方通过合约条款都把自己的要求说开了；相反的，草率签署了合约的客户，就会出现各种各样的状况。 一个好的合约，是以“公平”为准则 例子： 一个建好的物业在出售时都会 “Sale As Is 按现状出售”，也就是说如果在签署合约的时候物业是什么状态，那么在交割的时候此物业就应该是相似的状态(正常的磨损除外)。而卖家都会通过特殊条款写明：  ...Read More