了解维州买房流程，买房子跟买包包一样简单！首次购房救星！！ 买房子不像我们日常购物，看中哪个，直接选中，直接支付即可。买过房子的朋友们都知道，这个买房过程涉及到了找律师、找银行、找中介等一系列的繁琐的工作。这就导致了很多没有经验的、首次购房的朋友们面对买房，不知所措，做完一步，不知道下一步该怎么做。这期的文章我们就来给大家全方面地讲解买房子的流程，看完这期文章，相信您一定能将整个买房流程整个拿捏住，让买房子就跟买包包一样简单！ 1 购房合约签约前 首先，在看房之前，您需要联系您的贷款经理人，了解您能够贷到多少钱。这样您才能在自己能够承受的价格范围内寻找自己心仪的房产。当您看上一个房子，在签购房合同之前您需要让中介给您一份购房合同，一份完整的购房合约应该包含合同文件和卖家声明两个部分，一般这份合约都是由卖家的律师或者过户师提前准备好的。我们强烈建议您在签署合约之前让您的律师审阅购房合约，一般来说律师会给您提供以下这些建议： 房产的合约条款是不是对于买家过于苛刻； 房产的市政费、水费、物业公司费用、土地税等等的基本费用情况； 房产产权上是不是有任何限制（比如，限制契约），对于您未来重建房产或者开发会产生怎样的影响等. 小贴士：如果您买了一个房子，本来是要想在未来进行开发，结果买完发现，这个房子上有限制，不能按照您的计划进行开发，那岂不是血亏！ 2 购房合约签约后 买卖双方签完合同后，您一定要按照合约规定的时间完成相关的工作。例如，合约规定您3天之内要交所有的定金，那您一定要按时支付定金。又比如，合约受限于您在2周内获得贷款，那么如果您不能按时获得贷款，就一定要尽早通知您律师，来做后续的安排。 收到交换的合约以后，您还需要马上把合约和您的律师信息交给您的贷款经理人，让他们尽快催促银行准备贷款文件。贷款越早准备好，对您越有利。 与此同时，您的律师在收到交换的合约之后，也会为您完成身份认证等基本工作。现在的交割过户一般都是通过PEXA系统在网上进行，所以绝大多数的文件都是由您的律师代替您完成。一般来说只有客户授权文件以及印花税评估文件（Duties Online）需要您完成签署或网上签署。如果您有权利享受某些印花税减免，您也要在签署印花税评估文件之前告知您的律师，让他们在做印花税文件的同时，申请相关减免。 3 临近交割 在临近交割前，您的律师还会为您完成诸如房产的费用调整、PEXA交割平台文件准备、向您提供交割尾款预估数字等等一系列的工作。您只需要按照您律师的要求，把交割尾款转到指定的银行账户就可以了。   最后，在交割日期前的7天内，您一定要再到您购买的房产做最后一次检查，确保这个房产没有任何重大的损坏。接下来，您就等着律师通知您房产顺利交割，去房产中介拿钥匙了。 结语 以上就是在维州买房子您所要知道的一般流程与注意事项，强烈建议需要在维州购买物业的朋友们收藏。如果您有任何关于物业买卖的法律需求，欢迎来咨询我们经验丰富的律师。 *以上内容为富文律师行Fumens Lawyers原创内容，版权归原作者所有，未经授权，严禁转载。* 长按二维码联系我们客服 免责声明 此文章只是作为一般性信息的参考并不适用于阅读者的个案。阅读者不应在没有咨询任何澳洲持牌律师的建议之下, 依赖本文信息而做出任何的法律决定。富文律师行在此声明，参考此文章的阅读者并不构成委托人关系，所以富文律师行也不承担任何因依赖本文而导致的任何损失。 富文团队 Wendy Wang 首席律师 Nick Zheng 精英律师 Toma Yu 精英律师 Fumens Lawyers 富文律师行 致电：03 9590 6808    传真:  03 8080 3247 邮箱：[email protected] 官网：www.fumens.com.au 往期回顾 Sheriff’s Auction法庭强制拍卖房产 – 天上真的会掉馅饼么？...Read More

Sheriff’s Auction法庭强制拍卖房产  – 天上真的会掉馅饼么？ 在房产拍卖如火如荼的今天，你是否有注意过市场上有这样一些特殊的拍卖：没有房屋图片，没有房屋介绍，没有看房时间，甚至没有法律规定的32号披露文件，整个广告简单到只有下面这张图： 这就是传说中的法庭强制拍卖Sheriff’s Auction。你或许听说过2010年曾经发生过的一场离奇的法庭拍卖，位于Braybrook的一处价值63万的房产被人以1000澳币的价格拍下，这场拍卖曾经引起了公众很大的关注，尤其是在关于法庭拍卖是否应该设置合理底价这件事情上。而这场拍卖的结果也由于价格极其不合理被前房主诉之法庭，最终被法庭宣布价格无效。尽管之后的法庭强制拍卖都被要求设置一个合理的底价，但比起普通拍卖的房产而言，法庭拍卖的房产价格还是要比市场正常价格低出许多，究其原因，是因为购买这类房产所伴随的风险非常大。本期文章我们将主要讨论法庭强制拍卖房产的法律风险。 1. 法庭强制拍卖是什么？ Sheriff’s Auction，顾名思义，是由治安官（Sheriff Officer）所负责进行的拍卖。在维州，治安官的主要职能就是对不遵守与债务相关的法庭命令的人采取行动。他们负责执行维州法院针对刑事和民事债务相关的搜查令和法庭判决。通常来说，如果当事人没有支付罚款或者没有支付民事纠纷判决中债务，治安官可以采取多种方式寻找当事人要求当事人执行判决，这些方式包括： 直接前往当事人的住宅或工作场所； 联合其他部门比如路局或警局对道路进行封锁并检查来往车辆； 使用车牌自动识别技术对当事人车辆进行定位； 如果当事人拒绝执行或者故意拖延，治安官就可以采取一系列行动来强制执行，这些权力包括： 锁定汽车车轮 移除车牌，注销车辆登记 扣押和出售资产 逮捕 我们文章中所涉及的就是治安官在某人未能支付法庭判决的债务时强制出售他的个人资产的权力。与普通的拍卖不同，法庭的强制拍卖由于其特殊性质导致房产本身可能存在各种不确定性。首先，你不可以对房产进行售前检查，这是因为治安官没有提前获得房产的所有权，也无法带领他人检查房屋。其次，你无法通过治安官获得32号披露文件，因为目前的土地转让法律Sale of Land Act 1962并不适用于法庭的强制拍卖，因此，该法律所规定的一些卖家的义务也不需要得到满足，但是，治安官会在拍卖前提供该房产贷款抵押或者政府欠费的基本信息。 2. 法庭强制拍卖中你买到的是什么？ 如果你在一场法庭强制拍卖中买到了一处房产，你究竟买到了什么呢？首先，在你支付了房款以后，你将获得一份由治安官提供的土地转移文件（Transfer of Land form），有了这份文件，你就可以进一步寻求注册为土地的所有人，但是这并不意味着拍卖成功你就自动获得了该房产的所有权。这种拍卖在某种程度上只是将该债务人在此处房产上的利益转移给了你，而其他人在该房产上的利益将不会随着你的拍卖成功而受影响。比如银行作为房屋抵押人的利益。 举个例子：某处房产被强制拍卖，目前房产因为有贷款而被抵押给银行，贷款欠款40万。当你以10万的价格购得了该房产，银行作为抵押人在该处房产中的利益仍然存在。 尽管在拍卖结束后原房主仍然有还贷款的义务，而且他的义务也不会因为你的拍卖成功而转移给你，但是，由于该房产中仍然存在银行的相关利益，一旦原房主停止还款，除非你愿意主动把前房主的贷款还清， 否则银行有权利对该房产进行抵押人的再次强制出售（Mortgagee Sale）。 除了抵押人的利益，房屋还可能有其他的相关利益方。比如，如果原房主有Council Rate的欠款，那Council也将成为利益方之一，有的相关利益方甚至无法在房契注册上被体现出来（unregistered interest），治安官通常会告知可能存在的利益方。但是，治安官不保证是否还有其他未被调查出来的利益方的存在。一旦你买到房产，就有可能面临更多未知的相关利益方对该房产的追索。比如原房主的前妻如果在该房产上有一定的利益关系，她是可以通过家庭法对该房产的部分利益进行要求，或者原房主曾经私下与其他人签订过债务协议而使用了该房产作为担保，债权人也可以通过合同法来对索取自己在该房产上的利益。 3. 法庭强制拍卖信息在哪里？ 想要参加法庭强制拍卖的朋友可以在下面的网址进行查询，网站信息会随时更新： 房产拍卖：https://www.justice.vic.gov.au/sheriffrealestate 其他物品：https://www.justice.vic.gov.au/sheriffauctions 结语 现在所有的法庭强制拍卖都改为在线进行，有兴趣参加拍卖的人需要提前注册。其次，请务必向律师寻求独立的法律建议，这一警示也在政府网站上有明确的提示，这是因为法庭拍卖前你没有办法检查房屋的内部情况，也不能获得相关的32号披露文件，因此，在拍卖前通过律师对该房产进行详细的调查尤其重要。尽管律师也不能保证会把该房产的所有相关利益方都调查清楚，但是至少可以调查出已经注册的相关利益方或者曾经与该房主有过债务方面法庭纠纷的利益方，这些都可以最大程度上帮你避免之后可能产生的问题。如果您有相关的法律咨询，欢迎随时联系富文律师，我们将为您提供专业的服务和建议。 *以上内容为富文律师行Fumens Lawyers原创内容，版权归原作者所有，未经授权，严禁转载。* 长按二维码联系我们客服 免责声明 此文章只是作为一般性信息的参考并不适用于阅读者的个案。阅读者不应在没有咨询任何澳洲持牌律师的建议之下, 依赖本文信息而做出任何的法律决定。富文律师行在此声明，参考此文章的阅读者并不构成委托人关系，所以富文律师行也不承担任何因依赖本文而导致的任何损失。 富文团队 Wendy Wang 首席律师...Read More

澳洲刑法知识小课堂 – 绑架罪 在过去三个月里，澳大利亚发生了两起耸人听闻的儿童被绑架事件。令人欣慰的是，这两件案件中的被绑架儿童后来都被找到了。根据澳大利亚统计局（ABS）的数据，2020年共有402名绑架受害者，其中142起发生在维多利亚州，占全国绑架案的30%以上。绑架犯罪的危害相信大家都有所了解，本周我们就来讨论一下在澳洲绑架罪的法律概念。 01 什么是绑架？ 绑架的英文单词 “kidnapping“最初是在1673年被提出的。这个词来自”kid”，意思是孩子，”nap”（来自”nab”）意思是抢夺。这是一个用来描述在美国殖民地偷孩子作为仆人和劳工的做法的单词。然而，随着时间的推移，它已被用于所有年龄的受害者。而且，它还意味着以武力、欺骗或威胁以及违背他人意愿的方式限制他人自由的罪行。 我们先来看看绑架罪的法律定义。 在维多利亚州，绑架既是普通法规定的罪行，也是违反维州《刑法典》第63A条的法定罪行。普通法下的绑架与第63A条定义的绑架的主要区别在于，普通法绑架指的是非法带走或者以任何目的隐匿某人，而第63A条则要求控方需要证明被告带走、诱拐或限制一个人的自由存在某种特定的目的，例如意图勒索金钱或获得利益。 02 普通法下的绑架罪 我们先来看下普通法下绑架罪的成立需要满足哪些条件: 1.     被告带走了这个人； 2.     被告剥夺了这个人的自由； 3.     被告使用了武力，威胁或欺诈手段； 4.     被带走的人不同意这种行为；以及 5.     被告的行为没有合法的理由或借口。 可以看出，在某些情况下，即使被告没有使用武力将一个人带走，但如果被告的行为存在欺诈或是诱导，绑架罪仍然可能成立。 例如，在R v Cort [2004]QB 388这个案子中，一名男子将车停在公共汽车站前，跟在那里的一位在等公车的女士谎称公共汽车抛锚了，并主动提出将该女子带到目的地，该女士也同意了。然而该男子后来被判犯有绑架罪。法院的理由是，即使该男子将受害人带到了她的目的地，也并没有任何对她进行猥亵的行为，但只要欺诈行为存在，绑架罪即可以成立。 另外，对于涉及儿童的案件，澳洲的案例法也有说明，如果儿童没有给予同意的能力，则应推断儿童没有同意，而对于那些有一定判断能力的年纪稍大些的未成年人，他们的同意可能可以作为被告的辩护理由。对于那些没有能力给予同意的儿童，没有得到监护人的同意也会是法庭考虑的一个相关因素。 03 《刑法典》 1958 （Vic） 第63A条下的绑架罪 第63A条规定的绑架罪需要满足以下要素： 1） 被告带走、引诱或限制某人自由； 2） 被告这样做的目的是：     a)  要求受害人或任何其他人支付赎金，以归还或释放受害人;或     b)  从拘留受害人中为自己或任何其他人谋取任何好处。 需要注意的是，控方没有必要指证被告提出了任何具体的要求或威胁，只要被告有提出这样的要求或威胁的打算，绑架罪的要素就有可能成立。 此外，绑架罪也并不一定需要被告存在从带走或拘留他人中获得经济利益。正如该法案中所提到的，”好处” 不限于经济利益，其他方面得到满足也可以认为是“好处”之一，这可能包括在受害者的陪伴下度过一段时间的心理满足或性满足，又比如说被告防止受害人做出不利于自己行为的意图（例如防止受害者逃跑，否则受害人可以通知警察罪犯的位置）也可被视为获得某种好处。 小贴士 –...Read More

近日，一起涉案金额高达6200万的洗钱案件被维州警方侦破。该犯罪团伙位于墨尔本华人区，利用中国留学生的“休眠账户”进行洗钱。他们利用微信和朋友圈寻找留学生作为“钱骡（Money Mule）”，通过这些已经离澳的留学生的银行账户来转账洗钱。 该案件涉案金额之高，是澳大利亚最大的洗钱案件之一，其造成的影响也把洗钱这项犯罪活动重新带回了大众的视野。 大家可能认为洗钱这样的事情和我有什么关系？其实大家在生活中可能都有遇到过，例如，低价出售或转让演唱会门票；代交学费；替他人去银行存钱；微信私人换汇（在一些微信群中时不时能碰见群友想以实时汇率用澳币换人民币）等等。 大家有没有想过，其实你并不知道对方的钱是从何而来。如果这些钱是非法所得，一不小心你就有可能会被莫名的牵扯到洗钱活动中！ 01 // 什么是洗钱？// 洗钱是指将犯罪所得或非法收益，通过各种手段隐藏、掩饰其来源和性质，使其在形式上合法化。比较常见的洗钱方法包括多次转移资金，使其难以追踪原始来源，或者将大量非法所得的现金以较小的金额分多次存入不同的银行账户，使其不容易引起怀疑。 根据Crimes Act 1958 (Vic)以及Criminal Code Act 1995 (Cth)，任何人不得处理犯罪所得，处理有理由怀疑是犯罪收益的财产，或处理用于犯罪的财产。根据被告人是否有犯罪意图，即是否知道或有理由怀疑该财产是犯罪所得，以及涉案金额，被告人将面临最高终身监禁的处罚。 不难发现，上述法条中的关键字为犯罪所得，犯罪所得通常也被称为“脏钱”，本质上是指来自非法途径或通过犯罪所获得的收益，常见的例子包括诈骗、贿赂、腐败、逃税、贩毒等其他犯罪活动。 02 // 犯罪所得 // 既然上述法条的关键是犯罪所得，那检方在起诉时是否需要证明该财产或收益是通过什么非法活动所获得的呢？ 根据适用法条的不同，虽然检方在起诉时需证明一些特定的要素，但是并不需要证明该收益或财产是通过具体哪些非法行为所获得的。例如，根据Criminal Code Act 1995 (Cth)的第400.9条，任何人都不得处理有理由怀疑是犯罪所得的财产，检方在起诉被告人时需证明： 被告人处理了该收益或财产；并且 有理由怀疑这些收益或财产是犯罪所得。 大部分人可能会认为，检方在证明上述第2点时需要证明这些收益或财产是通过什么非法行为所产生的，其实不然。 案例一 在Lin v R [2015] NSWCCA 204这一案件中，被告被指控违反了Criminal Code Act 1995 (Cth)第400.9条。被告人涉嫌从澳大利亚向一个香港银行账户转移了总计284.5万澳元（分五笔交易）。被告方的律师要求检方说明该284. 5万澳元是通过什么非法行为所获得的。检方以其没有义务说明为由拒绝了该请求。 新南威尔士州刑事上诉法院（NSW Court of Criminal Appeal）在判决中说明，检方不需要说明收益或财产是通过具体什么非法行为所获得的。法院进一步指出，检方只需要证明一下几点，就有理由怀疑该收益或财产是犯罪所得： 该收益或财产的价值与被告人的收入和支出严重不相称； 如果被告已声明该行为是代表另一人或应另一人的要求进行的，且被告不能或不愿说出该人的姓名，或 该行为涉及以假名使用和持有一个或多个银行账户。 案例二 一名中国留学生，在5个月的时间里陆陆续续为别人往澳洲各个银行的多个账户里存了400多万澳元，每次帮别人存钱他都会收到一笔报酬。因为他行为可疑，被警方逮捕，尽管他声称他不知道这些钱是非法所得，还是被判定为参与了洗钱活动最后锒铛入狱。 03 // 洗钱的危害同样涉及金融机构 // 正如澳大利亚交易报告和分析中心（AUSTRAC）的首席执行官所强调的那样，洗钱给澳大利亚带来了严重的危害，此犯罪行为”威胁着澳大利亚的繁荣，破坏了金融系统的完整性，并为进一步的犯罪活动提供资金，从而影响社区的安全”。 澳大利亚交易委员会是根据Anti-Money...Read More

在澳洲聘请过律师的小伙伴应该都听说过信托账户这一机制，但很多小伙伴可能并不太了解信托账户具体是怎么运作的，信托账户这一机制的优点又在哪里呢。那么这周我们就来介绍一下信托账户机制。 01 Trust Account信托账户的运作模式 通常来说，在律师行的运营模式下，在客户确定要聘用律师行之后，律师行会要求客户先将部分或全部的预估律师费打入到律师行的信托账户中。而信托账户，顾名思义就是律师行作为受托人代表他人以信托方式持有资金的账户，所以这笔存在律师行信托账户中的资金并不是律师行的钱，只是律所根据法律要求代客户托管。而澳洲的法律对于律师行的收费模式以及运营有着非常严格的规定和监管，律师行一般在没有客户的许可或指示的情况下是不可以随意动用或挪用这笔钱。 在案件完成或律师行完成了一定的工作之后，律师行可以根据已经产生的律师费开出账单发票（ie. 律师行可以根据律师所花费的时间而确定产生的律师费的具体数额），列清所有的开支项目。在把账单发票发送给客户之后，律所才可以根据客户的指示（或根据法律规定的7个工作日之后，客户并未提出异议），把信托账户中的款项用于支付发票，移至律所自己的办公室账户Office Account。 如果最终的账单发票的金额大于客户之前在信托账户中预存的金额，那么客户就需要补缴这一差额即可。反之，如果信托账户里还有剩余的款项，那么律所就会根据客户的指示将钱返回给客户。 当然，信托账户也不仅仅只是用来存放律师费的，信托账户也可以分多种不同的类型和用途，例如信托账户可以存放根据法律要求或当事人约定的需要进行托管的款项，或是根据客户指示需要支付给第三方的费用等等，这些钱都是可以由信托账户的管理人进行托管的。 信托账户的这一运营模式不仅仅是律师行独有的，在其他的一些行业中也有运用，例如房产销售中介、 房产过户师等等。信托账户机制的广泛应用不单是法律规定的要求，同时也是行业多年总结下来的经验之举，那么我们接下来就来看一下，信托账户机制究竟可以带来什么样的好处。 02 Trust Account信托账户机制的优势 信托账户这一资金运行的模式，其主要的目的和优势就是可以更好地保障客户的权利。正如我们前面所说的，存在信托账户中的钱本质上还是客户的钱，信托账户管理人也是需要根据法律的规定替客户托管这笔资金，客户就不用担心资金被随意挪用的现象了。在这里我们举个例子，您就可以充分地了解到信托账户所带来的好处。 有在澳洲购买过房产的小伙伴们应该知道，在您和卖家签订了房屋买卖合同之后，您会需要根据合同的要求支付一定数额的定金，而您支付的这笔定金一般就是存在房产销售中介或卖家律师的信托账户中，暂时还是不属于卖家的。另外，如果是购买期房off the plan purchase的买家，支付的定金往往也是存放在开发商律师的信托账户中，开发商在建造房屋的过程中也是不可以使用这笔资金的，而期房的建造往往时间跨度长，如果开发商无法按照合同约定完成房屋的建造，买家可以根据合同的约定退出合同，而开发商律师则有义务将信托账户中买家支付的定金退还给买家，这样买家也不用担心开发商会拿着定金卷款而逃了。 试想一下，如果没有信托账户的存在，对于买家来说此类纠纷往往可能只能通过漫长的法院诉讼来进行维权，而法院诉讼的维权成本极高，不仅耗时还费钱，所以信托账户的机制可谓是极好地保障了当事人的权利。 03 Trust Account信托账户的监管 澳洲的法律对于信托账户的规定非常严格，也有着专门的监管部门对信托账户进行监管，例如在维州，律师行信托账户的监管部门是Victorian Legal Service Board Commissioner维州法律服务委员会，而房产中介和过户师的信托账户的监管部门则是Consumer Affairs Victoria维州消费者委员会。不论是律师行、房产中介还是过户师，如果有任何滥用信托账户的违规行为，其处罚都是非常严厉的。 那有些小伙伴可能会问，如果放在信托账户中的钱丢失了怎么办，还有没有办法要回来呢？那以律师行为例，Victorian Legal Service Board Commissioner维州法律服务委员会设有Fidelity Fund互保基金，如果由于律师行的任何不诚信或欺诈的行为而导致你存在律师行信托账户的资金的丢失，给您造成了损失，您就可以向Victorian Legal Service Board Commissioner维州法律服务委员会申请使用Fidelity Fund互保基金就您的损失进行索赔。 结语 信托账户机制无疑是为客户的资金提供了一把有力的保护伞，也为我们律师行的运营锦上添花。如果您有任何关于信托账户的疑问，或是有其他的法律问题，欢迎联系我们，我们有经验丰富的律师为您提供服务。 *以上内容为富文律师行Fumens Lawyers原创内容，版权归原作者所有，未经授权，严禁转载。* 长按二维码联系我们客服 免责声明 此文章只是作为一般性信息的参考并不适用于阅读者的个案。阅读者不应在没有咨询任何澳洲持牌律师的建议之下, 依赖本文信息而做出任何的法律决定。富文律师行在此声明，参考此文章的阅读者并不构成委托人关系，所以富文律师行也不承担任何因依赖本文而导致的任何损失。 富文团队 Wendy Wang 首席律师 Casey...Read More

前言 近日墨尔本房产中介“抵制中国制造”事件引爆了热议。那么在澳洲，如果遇到了种族歧视，可以怎样维护好自己的权利呢？今天我们就带大家了解一下在澳洲什么算是歧视行为，以及遇到种族歧视时我们该怎么办。 01 什么是歧视？ 歧视一般指的是因为年龄、性别、种族或残疾等个人特点而遭到不公平的对待或区别对待的情况。在澳洲，法律禁止任何因为种族或者宗教等因素而歧视或者诋毁的行为。无论是在生活中还是在工作中，任何人都不应该因为自己的出生，长相又或者是自己的母语而受到不公平的对待。 例如，在工作中雇主要求所有员工在任何时候包括休息时间都要讲英语；或者是因为你的种族商家不提供相应服务；又或者是使用一些带有歧义的名字或绰号等。 其次，谈论别人的种族或宗教，并通过你的言论使其他人嘲笑或引起他人对这个特定种族的仇恨，这样的行为也可能会被认为是歧视。例如，在没有任何证据的情况下，发表某个种族或宗教团体涉及严重犯罪的言论；又或者鼓励他人对某一种族或宗教的人使用暴力，破坏他们的财产；使用传单、贴纸、海报、视频、演讲或出版物，网站、电子邮件或社交媒体，鼓励他人仇视某个种族或宗教团体，以及允许或帮助别人诋毁他人等。 澳大利亚有一套相对完善的法律保护大家不会因为种族或者宗教等个人特点而受到歧视。这些法律主要有： Racial Discrimination Act 1975 (Cth)联邦种族歧视法案1975； Victoria’s Equal Opportunity Act 2010 (Vic)维州公平机会法案2010；和 Victoria’s Racial and Religious Tolerance Act 2001 (Vic) 维州种族和宗教宽容法案2001。 02 直接和间接歧视 歧视可能是直接的也可能是间接的。直接的歧视比较容易辨别，比如说当一个人因为他的种族、出身或移民身份而受到比其他人更不利或更差的待遇。 举个例子，如果雇主认为有原住民在店里工作，就会失去顾客，从而拒绝雇用符合资格的原住民担任店员，而是雇用其他不同种族的人，这就是直接歧视。 间接歧视有时会比较难被发现，但是这一样也是法律所禁止的歧视行为。例如，雇主制定的条件、要求或做法看似对每个人都一视同仁，但实际上有些雇员可能会因为其自身的种族、信仰、出身或移民身份而处于不利地位，就有可能会被认为是间接歧视。 例如，如果一家公司规定员工在工作时不能戴帽子或其他头饰，那我们知道穆斯林是需要带头巾的，这就有可能构成了间接歧视，因为这可能对某些种族或民族背景的人产生了不公平的影响。 03 遇到歧视怎么办？ 如果你因为对方发布了不正当的言论，从而对对方进行辱骂或发表引发仇恨的言论，那么这样的行为本身可能也是违法的。这样做不仅不能解决问题而且还会激化矛盾。 所以当面对歧视时，首先要保持冷静，你可以先尝试与对方沟通，告知对方他的言论冒犯了你，你希望对方停止这种歧视性的言论。如果对方可以进行有效的沟通，你甚至可以问一下对方产生这种想法的原因是什么，从根本上改变别人的观点。 大部分的澳洲人是友善的，许多不恰当的言论可能是因为刻板印象或是信息不对等所产生的。其实每个人都有一些深入自己脑海的偏见，至于你是否会把这些偏见说出来，是否会考虑自己的这些偏见言论会伤害到身边的人，那就是个人感知的问题了。 当然改变一个人的想法是很难的，如果事件比较严重，例如最近的PwC事件，其人力资源部的两名高管在一次公司活动中嘲笑中国口音以及公司的高管打扮成“来自武汉的蝙蝠”。遇到这种情况直接曝光和投诉能更有效的解决问题。 一般情况下，当事人可以在事发后的12个月内通过以下链接向Victorian Equal Opportunity & Human Rights Commission维州公平机会和人权委员会或Australian Human Rights Commission澳大利亚人权委员会进行投诉。 Make a complaint https://humanrights.gov.au/complaints/make-complaint 向这两个政府机构提出投诉不需要任何费用，他们将调查整个事件并帮助解决相关投诉。...Read More

  现实生活中的鸠占鹊巢 ——房屋侵占者的反客为主 前言 最近，某社交软件上的一个帖子火爆华人圈。帖子在内容中提到，墨尔本的一个华人房主因为疫情滞留中国，而他在澳洲房屋因为没人居住和管理被人非法入侵。更离谱的是，非法入侵者不仅变卖了屋内所有值钱的物品，还对房屋私自进行了装修改造，甚者携家带口住在了里面。更为奇葩的是，非法入侵者还在房屋的窗户上贴出了告示，声称根据澳洲法律，他们有权占有该房产，还将依法追究闯入者的法律责任。此贴一出，澳洲华人群体中掀起了轩然大波。大家都很好奇，澳洲真的有如此奇葩的法律允许私自霸占他人的房屋么？ 事实上，澳洲还真的有相关的法律，就是所谓的Adverse Possession逆向侵占。但是，该法律的适用条件极为严苛，所以发帖中侵占者的情形可能也完全不适用于该法律。这周我们就来讨论一下Adverse Possession逆向侵占这一特别的法律规定。 Q1 什么叫逆向侵占？ 首先，逆向侵占是一个起源于普通法的概念，指的是非土地所有者如果持续侵占土地超过法定时限后，可以不经原业主同意而成为该土地的合法新业主。这条法律的背后逻辑很简单，就是鼓励不要浪费资源，即人们不能永远占有着一个权利而从来不去行驶它，这也符合衡平法的基本原则之一：即公平佐助警醒者，而非怠惰者 （Equity aids the vigilant, not the indolent）。目前澳洲各州的法律对于逆向侵占时限的要求各不相同，比如维多利亚州和南澳州要求必须至少15年，新州，昆州，塔州，西澳只需要12年，而北领地和首都地区则是完全禁止的。 Q2 逆向侵占如何实现？ 首先逆向侵占要求土地占有人对该土地的使用是真实，公开并且排他的；而且，法律还规定了这种侵占必须是持续进行的，不能是秘密占有或者通过强制手段实现。除此之外，法律上还额外的要求占有人必须真实地利用该土地并且进行必要的维护，包括修建围墙，维护花园，支付土地的相关费用等等。一旦以上条件满足并且持续超过法定时间，土地占有人就可以通过法庭摇身一变变成土地的合法主人 Q3 原业主如何避免房产被逆向侵占？ 对于原房主而言，他们可以在占有者逆向侵占的时间内随时通过驱逐，诉讼等方式结束占有者的逆向侵占。即使逆向侵占达到了法律规定的时间，原房主也可以通过法庭向占有者提起挑战，比如指出土地没有围栏，不能确定占有人试图将其他人排除在土地之外的必要意图；或者找到证据证明这种侵占曾出现过中断。 成功案例 尽管逆向侵占在法律上存在可能性，但是因为条件苛刻以及要求的时间很长，实际操作起来难度很大，因此成功的案例并不多。 最近比较出名的一个案子是2020年悉尼的一个房产开发商Mr Gertos通过逆向侵占成功获得了Ashbury一套房屋的所有权。该房产是Mr Gertos 1998年在拜访附近一个客人时偶然发现的。发现时，该房产的大门已经被拆下并放在了一边，室内又黑又臭，到处都在漏水，房间里面全是垃圾。据了解，该处房产在当年最后一任租客去世以后就完全空置，无人管理。 在发现该房产的第二天，Mr Gertos就聘请了工人对该房产进行了维护并更换了门锁，之后更是花了大笔资金对该房产进行了重新装修，然后成功将该房产出租。在之后的十多年里，Mr Gertos支付了所有的相关费用，包括市政费，土地税等等，并积极的对该房产进行了管理。2017年，Mr Gertos向法庭提出以逆向侵占的方式成为该土地的合法主人。尽管之后有业主的亲属试图向新州最高法院提起诉讼阻止Mr Gertos取得所有权，但诉讼最后终被法庭驳回，Mr Gertos也如愿成为了该房产的合法主人，并在2020年成功将该房产出售，获利超过百万澳币。 结语 逆向侵占是否公正的问题一直充满争议。在房产投资全球化的今天，这一问题变得更加常见。很多空置房产由于个人疏忽或者缺乏良好的管理，给了一些人有机可乘的机会。如果您在现实生活中遇到了房产被逆向侵占等相关问题或需要协助，请联系我们。我们专业的律师团队将为您排忧解难。 *以上内容为富文律师行Fumens Lawyers原创内容，版权归原作者所有，未经授权，严禁转载。* 长按二维码联系我们客服 免责声明 此文章只是作为一般性信息的参考并不适用于阅读者的个案。阅读者不应在没有咨询任何澳洲持牌律师的建议之下, 依赖本文信息而做出任何的法律决定。富文律师行在此声明，参考此文章的阅读者并不构成委托人关系，所以富文律师行也不承担任何因依赖本文而导致的任何损失。 富文团队 Wendy Wang 首席律师 Casey Chow 精英律师 Hao Qian 精英律师 Fumens...Read More

疫苗通行证在澳洲的可行性 及对民众有什么影响（上） 前言 为了让民众在抗击病毒并保护自己的同时享受着自由，许多国家像中国、俄罗斯、以色列、以及欧洲多个国家都在实行类似疫苗通行证的政策。疫苗通行证(Vaccine Passport) 是针对新冠疫情的一种政策制度，规定民众必须在接种疫苗之后，并需要出示相关证件证明自己已经接种疫苗，才能通往特定的场所或者出境等等。例如，以色列、法国、意大利、希腊等国家，许多公共场所需要民众出示相应的接种疫苗证明才可出入，其中就包括了餐厅、健身房、电影院、酒吧、游泳池、酒店等等。欧盟也推出了疫苗护照政策，持疫苗护照的公民可以在欧盟成员国之间自由走动而且无需隔离。而中国居民要出国则必须出示“疫苗护照”，这个疫苗护照通常是以二维码来显示的。 根据澳洲墨尔本大学的调查数据显示，疫苗通行证这个政策的民众支持率为中等偏下。其中，澳洲和西班牙的民众支持率为46%，英国是51%，台湾是47%，日本是22%。虽然有人认为接种疫苗而持有疫苗通行证会是一个能抑制疫情的有效方法但是不接种疫苗的人担心疫苗的效果及潜在的健康风险。因此本周我们来探讨一下此政策在澳洲的可行性以及可能给民众带来的影响。 01 澳洲会否实行疫苗通行证？ 目前，澳洲还没有实行疫苗通行证。从2021年5月3日开始，维州政府强制要求检疫人员（包括在机场和酒店之间运送人员的工作人员）必须接种疫苗。在该日期之后加入的任何工作人员得至少接种第一剂疫苗否则不能上班。 此外在2021 年 6 月 28 日根据澳大利亚健康保护主要委员会 (AHPPC) 的专家医疗建议，并获得全国内阁 (National Cabinet)同意强制要求老年护理人员 (residential aged care workers)需在2021年9月17日前接种疫苗才可以继续上岗工作。 最近，维多利亚政府也强制要求建筑工人必须在9月23日之前接种第一剂新冠病毒疫苗。只有一些因为医疗原因不能接收疫苗或已经持有疫苗预约证明的人可以例外，这个政策与之前推出的强制要求老年护理人员接种疫苗的政策相符。 虽然除此之外暂时还没有其他的强制性疫苗制度，但不排除澳洲政府会在未来推出更严格的制度来提升疫苗接种率的可能，其中可能包括限制未接种疫苗人士出入特定的公共场所，以及疫苗接种率达到80%以上才实施解封等政策（根据ABC新闻报道）。 02 没有接种疫苗将带来的限制是什么？ 对于有强制性接种疫苗规定的特定行业的人员来说，如果拒绝接种疫苗，可能面临的是将被合理解雇或取消工作资格。而关于公共场所或出入境的限制，拒绝接种的人群可能将会牺牲出入这些场所的自由，或者将不能跨国旅行。 03 如果我在接种后出现健康问题或死亡， 何人应负责赔偿？ 澳洲政府在今年7月有推出针对“受疫苗接种影响的人士”以及“保障医护人员”的新冠疫苗赔偿计划 (COVID-19 Indemnity Scheme)，对接种疫苗后出现严重副作用而导致身体伤害以及经济损失的人群可以向 “澳大利亚药监局 (TGA) ”申请赔偿的，不过需要注意的是这种赔偿只限定于你是注射了TGA批准过的 COVID-19 疫苗，而且疫苗是由TGA认可的的执业卫生专业人员注射的。 结语 如果您想了解更多澳洲疫苗政策的相关信息，或是有任何其他的法律问题，欢迎来联系我们。 *以上内容为富文律师行Fumens Lawyers原创内容，版权归原作者所有，未经授权，严禁转载。* 长按二维码联系我们客服 免责声明 此文章只是作为一般性信息的参考并不适用于阅读者的个案。阅读者不应在没有咨询任何澳洲持牌律师的建议之下, 依赖本文信息而做出任何的法律决定。富文律师行在此声明，参考此文章的阅读者并不构成委托人关系，所以富文律师行也不承担任何因依赖本文而导致的任何损失。 富文团队 Wendy Wang 首席律师 Casey Chow...Read More

疫苗通行证在澳洲的可行性 及对民众有什么影响（下） 上周我们探讨了疫苗通行证政策以及该政策在澳洲的可行性，而随着近期维州和新州的新冠确诊病例数量的日益攀升，疫苗通行证政策可能也将是未来澳洲解封过程中的必经之路。本周我们就继续来探讨疫苗通行证政策可能给民众带来怎样的影响，以及除了政府之外，雇主及商家是否也可以向员工或者客户提出接种疫苗的要求呢。 Q1 如果我没有疫苗通行证， 到时我会受到怎样的影响？ 如果政府实施了疫苗通行证政策，而您因特殊原因而无法接种疫苗，是否就一定会受到限制，这将取决于政府的具体政策。一般来说，为了满足制度的合理及合法性，这些强制性的政策一般都会制定某些例外，豁免某些特定人群不用接种疫苗，比如疫苗副作用高风险的人士，及因个人病情而无法接种的人群。 Q2 政府、雇主、及商家是否有权 对我作出以上限制？ No. 01 政府 在回答这个问题之前我们需要先来了解一下澳洲的相关法律。首先，因为新冠病毒的传播，澳洲在2020年3月18日依据联邦生物安全法第475条宣布进入生物安全紧急状态。根据联邦生物安全法第477条，澳洲卫生部长有权在进入生物安全紧急状态后制定相关方案以预防或控制疫情。在推出方案前卫生部长必须确信这些方案是有必要的、有效的，并且可以在合理的范围下执行。照目前看来，针对疫情所制定的封城、隔离、注射疫苗等制度都是合法的。然而，因为还无法确定澳洲疫苗通行证政策具体将如何制定，是否合理、是否有必要等，因此目前要判断它的合法性还言之过早。 No. 02 雇主 而雇主是否可以要求员工接种COVID-19疫苗呢？现阶段并没有明确的答案，这一切讲取决于当下的具体情况。如果你因为没有注射疫苗而被雇主解雇，针对这个解雇是否合法合理，法庭可能会考虑以下三个因素： # 第一 在被解雇的时候是否有特定的法律要求员工接种疫苗，如果雇主的行为是当时法律要求的，那这个肯定就是合法的； # 第二 我们要看看是否有其他协议或者雇佣合同规定员工要接种疫苗，新冠疫情也有一段时间了，现在很多雇主可能已经在雇佣合同里面规定了员工要接种疫苗，那么如果是根据合同条款来解雇的，那也是合法的； # 第三 若无相关的法律或雇佣合约要求员工接种疫苗，那么就是要看这个强制接种疫苗的要求是否在当时来说是合理的，这个要具体案例具体分析，没有一个确定的答案。举个例子，如果员工的工作环境让员工有很大的机会能感染新冠病毒，那这个强制的要求就是合理的，那么因为员工拒绝接种，雇主做出解雇的决定就很大可能是合法的。 在Glover v Ozcare [2021] FWC 231一案中，公平工作委员会（FWC）表示私人公司对高风险可能会感染流感的工作人员的强制接种疫苗要求属于合理指示。  No. 03 商家 最近有一个相对受争议的问题，即餐馆和商店能否要求顾客和访客在进入前接种过疫苗。目前维州政府的规定是：商品和服务提供者在考虑是否要求顾客打疫苗时需考虑以下四点因素： 第一，店家要考虑到提供的商品或服务的类型，以及服务的主要群体，和这些服务对象如果感染了 COVID-19之后出现严重症状的风险会不会很高（例如，如果你的生意是有 很多60 岁以上的人会去的护理服务场所等等，那么强制打疫苗之后才能进入就是相对来说比较有必要了）； 第二，店家需要考虑店铺的空间大小和相关的传播风险，店铺很小或者顾客和顾客之间的距离很难控制的话，这个也是风险比较大的； 第三, 店家需要考虑是否可以采取其他的措施来保护进入该地点的员工和任何顾客； 最后，店家需要考虑当时的社区传播率。 店家需要在综合考虑以上的所有因素后，再决定是否要求顾客在进店之前接种过疫苗。 结语 不同的疫苗通行证措施在未来推出后，是否会受到法律的挑战，又是否合法，这个需要根据制度的具体条例来进行判断。在澳洲这个自由的国度，作为居民，我们有权利从法律的角度来挑战这些限制，但前提是必须有合理的法律依据。如果您想了解更多澳洲疫苗政策的相关信息，或是有任何其他的法律问题，欢迎来联系我们。 *以上内容为富文律师行Fumens Lawyers原创内容，版权归原作者所有，未经授权，严禁转载。* 长按二维码联系我们客服 免责声明 此文章只是作为一般性信息的参考并不适用于阅读者的个案。阅读者不应在没有咨询任何澳洲持牌律师的建议之下, 依赖本文信息而做出任何的法律决定。富文律师行在此声明，参考此文章的阅读者并不构成委托人关系，所以富文律师行也不承担任何因依赖本文而导致的任何损失。 富文团队...Read More

本期热点 符合条件的小型商业房东可以通过以下链接申请获得最高6000澳币的补助。如果房东面临严重经济困境，可以申请获得最高10,000澳币的补助。 https://business.vic.gov.au/grants-and-programs/commercial-landlord-hardship-fund-3 该补助的申请于2021年9月13日开始，将于2022年1月15日晚上11:59结束，或直至该补助基金的资金被用尽。 01 小型房东需要满足以下条件才可以申请该补助： 1 是该申请中商业物业的房东； 2 已与租客达成协议在2021年7月28日至2022年1月15期间给予租客相应的租金减免； 3 所拥有的物业总价值低于300万澳元 (包括商业物业和住宅投资房）,该价值的计算不包括主要居住地。如果物业是以信托方式持有，信托所持有的物业总价值需低于300万澳元； 4 是澳大利亚公民、居民（不需要持有澳洲永居PR签证)或是于澳大利亚注册的实体； 5 租金占其2019年7月1日至2020年6月30日总收入的50%以上； 6 获得租客的书面确认，同意房东把租客生意的信息和联系方式提供给政府部门。 02 申请严重困难补助的房东除了需要满足上述条件还需要提供更多的证据: 1 证明该物业地点以及价值的相关政府账单，例如土地税缴费通知单； 2 租约文件； 3 与租客达成的租金减免协议； 4 证明身份的文件，例如护照； 5 需要提交一份由会计师根据官网给出的模板所写的确认信。证明其在2019年7月1日至2020年6月30日租金收入占至少70%，以及证明房东不是自用业主（owner occupier）或和租客有任何关联。 注意 补助的金额将等于房东与租客达成的租金减免协议中被免除部分的金额。但是房东最高只能获得6,000澳币的补助，除非房东面临严重经济困境，那么房东最高可以获得10,000澳币的补助。 例如 在2021年7月28日至2022年1月15日期间，房东根据与租客达成的租金减免协议，给予了租客$4,125的租金免除，那么该房东就可以申请获得$4,125的补助。但是如果房东一共给予了租客$7,000的租金免除，该房东只能获得最高$6,000的补助，除非该房东申请严重经济困境补助。 该补助只可以被用于抵消给予租客的相应租金免除，并只能支付给澳大利亚的银行账户。 请注意，房东在递交申请时提供的信息将被其他政府机构（例如税务局）进行核实。在获批后的七年内，维多利亚州政府或其代表可能会对房东进行审计，并要求房东提供其面临经济困难的相应证明。如果发现房东在申请时提供任何虚假或有误导性的资料将会被要求偿还所有已获得的补助金。 结语 如果您对上述补助基金或租金减免有任何问题或需要协助，请联系我们。我们专业的律师团队将为您排忧解难。   *以上内容为富文律师行Fumens Lawyers原创内容，版权归原作者所有，未经授权，严禁转载。* 长按二维码联系我们客服 免责声明 此文章只是作为一般性信息的参考并不适用于阅读者的个案。阅读者不应在没有咨询任何澳洲持牌律师的建议之下, 依赖本文信息而做出任何的法律决定。富文律师行在此声明，参考此文章的阅读者并不构成委托人关系，所以富文律师行也不承担任何因依赖本文而导致的任何损失。 富文团队 Wendy Wang 首席律师 Jun Wu 精英律师 Hao Qian...Read More